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Monday, 19 August 2024

Pour pouvoir signer le contrat de bail commercial, le bailleur doit être muni de tous les pouvoirs nécessaires. De son côté, le locataire doit simplement préciser sous quelle forme il va exercer son activité. Quelles conditions le bailleur doit-il remplir pour conclure un bail commercial? Si le bailleur est une société Il s'agit généralement d'une SCI. Le gérant est alors habilité seul à conclure un bail commercial portant sur un bien appartenant à la société, et au nom de celle-ci, sauf si les statuts lui imposent d'obtenir l'accord préalable des autres associés. Lorsque le propriétaire est une société commerciale (SARL, SA, SAS... ), le représentant légal est normalement habilité à signer un bail. Mais les statuts peuvent exiger la délibération préalable de l'assemblée générale ou du conseil d'administration. Si le local commercial appartient à un couple marié Lorsque les époux sont propriétaires en commun du local, la situation dépend de leur régime matrimonial: s'ils sont mariés sous le régime légal de la communauté, le bail commercial doit être signé par les 2 époux.

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En effet, le bail professionnel sert à la location d'un bien immobilier pour l'exercice d'une activité exclusivement professionnelle, le plus souvent celle de profession libérale. Or son intérêt même, réside dans la stabilité qu'il offre au bailleur et au locataire, cette stabilité étant par nature incompatible avec l'inconstance du bail précaire. Avantages du bail précaire pour le locataire La faible durée du bail précaire représente un gros avantage pour les entrepreneurs qui lancent leur entreprise sans savoir si celle-ci durera réellement. Cette solution leur permet ainsi de limiter les risques en ne s'engageant que pour une durée réduite. En cas de mauvais chiffres, l'entrepreneur pourra quitter les lieux à l'expiration du contrat. A l'inverse, l'entrepreneur pourra aussi partir en cas de changement d'activité ou en cas de déménagement dans des locaux plus grands (dû à une augmentation du chiffre d'affaires et des effectifs par exemple). Bail professionnel gratuit à imprimer Avantages du bail précaire pour le bailleur Lors de la signature d'un bail précaire, le locataire perd son droit au renouvellement une fois la durée du bail écoulée: cela représente donc un avantage majeur pour le propriétaire qui ne sera pas obligé de lui verser d' indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail (contrairement au cas du bail commercial classique).

La différence entre les baux commerciaux et les baux dérogatoires (non soumis au statut) sont importantes et soulèvent des problématiques différentes. Il faudra ainsi choisir entre stabilité et précaution La différence entre les baux commerciaux et les baux dérogatoires (non soumis au statut) sont importantes et Avantages et inconvénients entre le bail commercial et le bail dérogatoire Avantages du bail dérogatoire par rapport au bail commercial: Dans le cadre d'un bail commercial classique, le preneur (le locataire) ne peut donner congé qu'à l'issue de chaque période triennale. Ce qui peut parfois poser quelques problèmes quand, par exemple, les besoins ou les effectifs de l'entreprise sont en évolution rapide. Il est alors possible d'opter avant l'entrée dans les lieux pour un bail dérogatoire. D'un commun accord, les deux parties peuvent prévoir une durée inférieure à deux ans. Ce bail répond à un besoin, celui de commerçants qui ne voulaient pas prendre d'engagements sans avoir préalablement « testé » le marché et qui n'étaient pas en mesure de verser le pas-de-porte, prix de l'acquisition du droit à la propriété commerciale.

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Bail précaire: une réglementation différente du bail commercial classique Le bail dérogatoire (ou précaire) échappe à la réglementation des baux commerciaux, il est soumis aux seules règles du Code civil, ce qui offre aux parties une grande liberté quant au contenu du bail. Ainsi, à la condition de respecter un équilibre entre les droits et obligations des parties, il est possible de déterminer conventionnellement: la durée du bail, la possibilité de donner congé pendant le bail, et la durée du préavis à respecter. Spécificités de l'état des lieux Pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. S'il ne peut pas être établi dans ces conditions, la partie la plus diligente contacte un huissier, qui l'effectuera à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Pour les baux conclus avant le 1er septembre 2014, l'état des lieux de sortie sera établi conformément à ces nouvelles règles, si un état des lieux d'entrée avait été établi.

De plus, seulement un dépôt de garantie de deux ou trois mois est exigé contre trois ou six mois (voir plus), selon les cas, pour un bail commercial classique. Ce bail dérogatoire permet d'éviter des fraudes sur la personne ou sur le local, couramment employées par le passé. Il est d'usage que le loyer du bail dérogatoire soit plus bas que le loyer du bail traditionnel. Celui-ci doit en effet être attractif. Toutefois, c'est évidemment la loi du marché qui va déterminer le montant d'un loyer librement négocié par les deux parties. A un emplacement très recherché, le loyer d'un bail précaire peut être très élevé. Le bail commercial de courte durée peut être intéressant pour un bureau, un entrepôt, une boutique ou encore un petit commerce alimentaire. Inconvénients du bail dérogatoire par rapport au bail commercial: Son principal inconvénient est de ne pas garantir la propriété commerciale. Si l'affaire du commerçant marche bien, pour renouveler son bail il risque d'être obligé d'accepter les conditions du propriétaire, lequel sera évidemment alléché par ce succès.

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Si l'un d'eux ne peut manifester sa volonté, l'autre peut se faire autoriser en justice à signer l'acte seul; s'ils ont choisi le régime de la séparation de biens, les règles de l'indivision s'appliquent. L'accord des 2 époux est requis. Mais l'un a la possibilité de donner pouvoir à l'autre pour consentir seul la location ou peut demander en justice l'autorisation de signer seul le bail. Si le local appartient personnellement à l'un des époux, quel que soit leur régime matrimonial, l'époux propriétaire peut signer seul le bail. Si le local commercial est détenu en indivision Un local est détenu en indivision lorsqu'il appartient à plusieurs propriétaires (frères et sœurs, couple marié sous le régime de la séparation de biens... ). L'accord de tous les indivisaires est toujours nécessaire pour signer le bail. Mais ils ont la possibilité de donner procuration à l'un d'entre eux pour signer seul le bail, au moyen d'un acte écrit. En cas de conflit, l'un des indivisaires peut aussi demander en justice l'autorisation de signer seul le bail.

Toutefois, les mentions sur la durée, l'état des lieux et la clause de non application des règles de baux commerciaux sont obligatoires. Elle est limitée à 3 ans. Il est possible de conclure des baux de courte durée successifs au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux. Ceci à condition que la durée totale de ces baux ne dépasse pas 3 ans (2 ans pour les contrats renouvelés ou signés avant le 1er septembre 2014). Aucune durée minimale n'est imposée. Le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail ou de l'indemnité d'éviction. Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail. Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat. Le locataire doit payer son loyer jusqu'à la fin du bail dérogatoire, même dans le cas ou il décide de quitter le local avant la date de fin de contrat. Le locataire peut prendre congé à la fin du bail dérogatoire ou signer un nouveau contrat de bail.

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