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La seconde procédure prévoyait une possibilité de recouvrement des charges trimestrielles issues du vote du budget prévisionnel. Seules les charges de l'année en cours pouvaient être recouvrées, nonobstant les arriérés de charges. De surcroît, les procédures judiciaires différaient en fonction du montant du litige. Toutes ces subtilités n'ont pas permis aux procédures de recouvrement de charges d'obtenir les faveurs des syndics de copropriété. Devant cette complexité procédurale, le législateur est intervenu par le biais de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « loi ELAN » pour promouvoir une procédure dite « super-procédure de recouvrement des charges ». Dès lors, il résulte du nouvel article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 une unification des procédures qui simplifie les actions du syndic contre les copropriétaires récalcitrants. Avocat immobilier et super procédure de recouvrement des charges Désormais, avec la loi ELAN, le copropriétaire défaillant peut être condamné, après mise en demeure restée infructueuse, à régler les charges antérieures et les appels provisionnels (« les autres provisions non encore échues (... ) ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes »).

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Lorsqu'un immeuble en copropriété est inclus dans le périmètre d'une ASL ou d'une AFUL, il est fréquent que les charges de l'ASL soient appelées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, mélangées avec les autres charges de la copropriété. Cet usage peut provenir de la volonté des rédacteurs des statuts de l'ASL de considérer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble comme membre de l'Association Syndicale. En toute hypothèse, il est bien plus pratique pour l'ASL d'adresser sa facture, pour tout l'immeuble, au Syndic de Copropriété, qui se chargera lui même de la répartir entre les copropriétaires. Certains règlements de copropriété stipulent une solidarité de tous les copropriétaires pour l'ensemble des charges de l'immeuble envers l'ASL. Clause dangereuse qui revient à ce qu'un copropriétaire peut être tenu de toutes les charges de l'immeuble. Ce procédé n'est pas conforme aux principes du droit des ASL. La jurisprudence affirme de plus en plus nettement que les membres des ASL sont les copropriétaires individuellement, et non les syndicats de copropriété.

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Publié le 10/12/2013 à 14:12, Mis à jour le 12/10/2017 à 18:30 L'une des copropriétaires de notre immeuble doit depuis six ans une somme d'un millier d'euros au syndicat. Somme qu'elle conteste, prétendant qu'elle correspond à des travaux non imputables à son seul lot. Le syndic en place s'était refusé à lancer une procédure judiciaire, mais nous allons changer de syndic et comptons sur le nouveau professionnel pour faire rentrer cette somme. Je m'interroge cependant sur le délai de prescription s'appliquant aux charges de copropriété. N'est-il pas réduit à cinq ans comme pour les charges locatives? S'il est vrai que la loi du 17. 6. 08 a réformé le régime de la prescription et que l'article 2224 du Code civil stipule désormais que «les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer», l'article 2223 du même code indique que les dispositions générales relatives à la prescription «ne font pas obstacle à l'application des règles spéciales prévues par d'autres lois».

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Plusieurs conditions sont imposées au Syndic afin de respecter la procédure de recouvrement. Il est indiqué dans le nouvel article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à défaut de versement d'une provision due au titre du budget prévisionnel ou des travaux votés, mais non compris dans ce budget, la nouvelle procédure peut être engagée. Dès lors, le syndic de copropriété doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant, par lettre recommandée avec accusé de réception, de régler ses charges de copropriété selon un décompte annexé. Lorsque ce courrier est resté sans réponse pendant 30 jours, une procédure judiciaire peut être engagée. Désormais, le syndic de copropriété peut saisir le Président du Tribunal Judiciaire compétent sur le lieu de l'immeuble, lequel statuera en la forme des référés. L'intérêt d'une telle procédure réside dans sa rapidité et son efficacité puisque le juge statue dans le cadre d'une procédure accélérée et que sa décision est rendue à titre principal. Le syndic pourra désormais réclamer au titre du nouvel article 19-2: Les sommes dues au titre du budget prévisionnel (provisions de charges courantes); Les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes (c'est-à-dire les arriérés de charges); Les cotisations de fonds de travaux.

En tout état de cause, la totalité du solde débiteur du copropriétaire défaillant peut être réclamée, mais également les charges à venir qui ont été votées suite à un délai de 30 jours après réception de la mise en demeure. En tant que syndic, vous pouvez donc demander le règlement en avance des charges à venir. Cette procédure aura vocation à être beaucoup plus sollicitée, notamment parce que les copropriétaires sont souvent réfractaires à payer les travaux imprévisibles dont le montant est souvent élevé. La loi ELAN a ainsi permis d'instaurer une sanction grave à l'encontre du copropriétaire indiligent: le juge pourrait prononcer la saisie du lot de copropriété afin de procéder à sa mise en vente, ce qui permettrait de liquider les impayés, étant précisé que les frais de procédure seront à sa charge. Notons toutefois que dans ce cas l'assemblée générale doit voter afin d'autoriser le syndic à agir en juste pour obtenir la saisie en vue de la vente du lot. Dans ce cadre, il semble primordial de s'arroger l'assistance d'un avocat expert en ce domaine afin, notamment, de s'assurer de la réunion de toutes les conditions et éléments (documents à réunir, relances diverses, délais à respecter) nécessaires au déclenchement d'une telle procédure.

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