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Friday, 16 August 2024

Cass. Civ. III: 4. 10. 95 N° 93-18313 La garantie de livraison a pour but de protéger le maître d'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la construction. S'il s'agit d'une garantie de prix et d'une garantie de conformité, le garant est-il tenu des dépassements de prix qui sont le fait du constructeur? En l'espèce, le constructeur avait exigé du maître de l'ouvrage un règlement de prix supérieur à l'avancement des travaux. Depuis la réforme du contrat de construction de maison individuelle, le garant est tenu à cette garantie (CCH: art. L. 231-6). Il paraissait essentiel au législateur que le garant se trouve tenu au titre des paiements que le constructeur aurait obtenus de façon anticipée. Le litige portait sur une situation née antérieurement à la loi du 19 décembre 1990, la cour de Cassation a cependant confirmé l'obligation pour le garant de prendre à sa charge les dépassements de prix. En effet, l'interdiction faite au constructeur de formuler des demandes d'acomptes abusives ne créait pas d'obligations à la charge du maître de l'ouvrage.

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Les faits Le gérant d'une entreprise de bâtiment est condamné, en sus des intérêts civils, à six mois d'emprisonnement avec sursis et 5 000 euros d'amende. D'une part, pour avoir exécuté des travaux de construction sans garantie de livraison (dispositions du code de la construction et de l'habitation). Et d'autre part, pour avoir omis de procéder au remboursement des sommes versées pour la construction d'une maison individuelle alors que le contrat de prêt n'a pu être conclu (dispositions du code de la consommation). La cassation est encourue sur l'interprétation des dispositions pénales du code de la consommation. La décision Le constructeur de maisons individuelles (CMI) ne figure pas dans l'énumération limitative des personnes susceptibles de commettre le délit prévu à l'article L. 312-35 du code de la consommation. Commentaire Les dispositions protectrices du code de la consommation visées dans cette affaire, de nature pénale, doivent faire l'objet d'une interprétation stricte. Seuls les prêteurs et vendeurs peuvent être poursuivis au pénal s'ils ne s'acquittent pas de leur obligation de restitution des acomptes - indépendamment des obligations civiles - lorsque le prêt servant à la construction n'est pas obtenu.

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Il convient également d'informer le garant du constructeur, dont les coordonnées figurent au contrat et sur l'attestation de la garantie de livraison annexée au CCMI. Le garant mettra en demeure le constructeur de terminer les travaux. En cas de non-réponse du constructeur dans un délai de 15 jours calendaires, le garant désigne un autre constructeur pour terminer les travaux. Si la maison est au stade hors d'eau lors de la défaillance du constructeur, le garant peut proposer au maître d'ouvrage de faire terminer les travaux par une entreprise de son choix. Dans ce cas, le garant verse directement à l'entreprise les sommes dont il est redevable. Caution d'achèvement dans le cadre des marchés de travaux Dans le cadre des marchés de travaux privés, la loi prévoit la possibilité pour le maître d'ouvrage de retenir au plus 5% sur tous les acomptes du marché afin de garantir la bonne exécution du contrat par l'entreprise. Il s'agit de la retenue de garantie prévue par l'article 1 er de la loi N°71-584 du 16 juillet 1971.

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Cette garantie d'achèvement permet le financement de l'achèvement du chantier en cas de défaillance du promoteur. Définition juridique de l'achèvement en VEFA L'immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages sont exécutés et que les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble sont installés (art. R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation). L'immeuble devra être alimenté en eau, en gaz et en électricité, il devra être susceptible d'être chauffé, le logement vendu devra être normalement accessible, les éventuels escaliers devront être utilisables, les parties communes devront être éclairées et l'antenne de télévision devra être installée. La garantie financière d'achèvement – GFA – obligatoirement prévue dans l'acte de VEFA assure au maître d'ouvrage l'achèvement du logement tel que défini à l'article R 261 – 1 du CCH ci-dessus. Depuis le 1 er janvier 2015, pour la mise en place de cette garantie financière, les promoteurs immobiliers sont obligés de faire appel à une promesse de caution externe — généralement délivrée par une compagnie bancaire, de mutuelle ou d'assurance — qui financera l'achèvement des travaux si le promoteur n'est pas en mesure de les assurer.

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