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Le député de La République en Marche Mickaël Nogal a présenté en juin le rapport "Louer en confiance", qui vise à améliorer et renforcer la confiance entre les propriétaires bailleurs et les locataires. Ce rapport, qui comprend 37 propositions, développe certaines idées innovantes en matière de garantie de loyers impayés, ou encore de caution. Des mesures pour encourager l'investissement locatif, alors que les niveaux avantageux des taux de prêt immobilier favorisent les particuliers. 1. Une plus grande place pour les professionnels de l'immobilier locatif Le rapport "Louer en confiance" apporte du nouveau sur un certain nombre de points, et notamment sur la place que peuvent occuper les professionnels de l'immobilier locatif, comme les agences. En effet, alors qu'actuellement environ deux tiers des bailleurs louent leur bien directement, sans passer par un intermédiaire, le rapport souhaite donner un rôle plus important aux agents immobiliers ou autres syndics de copropriété. Le principal avantage de ce choix serait en fait de leur confier la garantie du paiement du loyer, qui est la mesure majeure avancée par le rapport.
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Désireux d'inciter les propriétaires de biens vacants à les placer sur le marché locatif, le gouvernement travaille depuis de longues semaines à un projet de loi baptisé « Louer en confiance ». À la lecture des résultats de l'étude réalisée par, ce projet de loi pourrait être la réponse adéquate aux inquiétudes des propriétaires bailleurs. En effet, il prévoit de donner un rôle plus important aux agences immobilières. Du rôle de simple intermédiaire qu'elles occupent aujourd'hui, elles passeraient à un rôle de « tiers de confiance » facilitant les relations propriétaire – locataire. Entre autres, les agences immobilières seraient chargées de résoudre les éventuels problèmes de paiement. Cette idée séduit très largement les propriétaires puisque 70% se disent prêts à recourir aux services d'une agence pour de la gestion immobilière « si le professionnel peut garantir le versement des loyers à la bonne date et le remboursement d'éventuelles dégradations ». De quoi laisser augurer une sortie de crise pour le secteur du logement?
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70% des bailleurs interrogés affirment être prêts à passer par des agences immobilières, si elles les sécurisent contre les impayés et les dégradations de leur bien. La sécurisation du dépôt de garantie La restitution du dépôt de garantie est une source fréquente de litiges entre propriétaire et locataire: sa non-restitution est à l'origine de 65% des actions en justice. Le rapport Nogal propose ainsi de confier la protection des dépôts de garantie à un organisme agréé, qui le conservera jusqu'à la fin de la location à la place du bailleur. A la résiliation du bail, l'organisme restituera le dépôt de garantie en accord avec le propriétaire et le locataire. Cette mesure a été rejetée et Mickaël Nogal propose désormais d'inclure dans la Loi le passage obligé par un professionnel de l'immobilier même dans le cas d'une location réalisée entre particuliers. Le locataire peut ainsi avoir confiance en son bailleur jusqu'à la fin de sa location, car il n'est pas en possession de son dépôt de garantie; et le propriétaire pourra disposer des sommes nécessaires au remboursement des loyers impayés ou à la remise en état des lieux si besoin, à la fin du bail.
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Chaque partie a des attentes: les locataires veulent être sécurisés dans leur domicile, et les bailleurs ont besoin de protéger leurs intérêts patrimoniaux. Les rapports locatifs sont souvent tendus, et le rapport Nogal s'est penché sur ce problème en proposant 3 mesures phares, détaillées dans cet article. La prise en charge des loyers impayés par les agences immobilières Les agences immobilières, pour retrouver leur rôle essentiel dans la location de biens, doivent offrir des garanties aux propriétaires. La garantie indispensable est de recevoir à la bonne date les loyers et les charges dus par le locataire. De ce fait, l'agent immobilier doit prendre en charge les impayés, afin que le propriétaire n'en souffre pas. Bien sûr, les administrateurs de biens devront être couverts pour cet engagement par une assurance en excédent de pertes: la garantie "stop loss". La proposition du rapport Nogal est donc de créer un nouveau mandat de gestion, dans lequel les agents immobiliers assurent le paiement du loyer au propriétaire, même en cas d'impayés.
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La FNAIM a salué un rapport qui dresse « une vision objective et juste de la situation ». Elle remercie Mickaël Nogal, « qui s'est montré à l'écoute de l'ensemble des acteurs ». « Par ses propositions, le rapport affirme, tout comme nous, que les professionnels sont la clé du rétablissement de la confiance entre locataires et propriétaires », a déclaré Jean-Marc Torrollion, le président de la fédération nationale de l'immobilier. Selon la FNAIM, les pistes de travail « apparaissent intéressantes et vont dans le bon sens, à l'image de l'établissement d'une grille de vétusté ou la prise en charge des loyers et charges impayés par les agents immobiliers ». « Cette dernière proposition aurait pu aller plus loin avec la mise en place d'un fichier national des incidents de paiements comme en disposent les banques » fait toutefois remarquer Jean-Marc Torrollion. La FNAIM émet toutefois quelques réserves, prenant note du fait que le rapport privilégie la centralisation des dépôts de garantie via un fonds de sécurisation géré par un organisme agréé.
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Cela permet alors au locataire de récupérer la somme rapidement à la fin du contrat (dès lors que l'état de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée). De son côté, le propriétaire pourra utiliser ce dépôt de garantie pour remettre le bien en état (ou simplement s'en servir en cas d'impayés). Bon à savoir: cette proposition est valable, même lorsque le propriétaire ne fait pas appel à une agence immobilière pour trouver un locataire. La lutte contre la discrimination En matière d'accès au logement, les discriminations sont malheureusement encore trop nombreuses. Pour les limiter, le rapport Nogal prévoit deux mesures: – un module de formation à destination des professionnels de l'immobilier; – un contrôle renforcé des agents immobiliers. La vétusté des logements Au-delà de l'accès au logement, le rapport Nogal favorise l'accès au logement décent. À ce titre, une grille de référence pour la vétusté des logements est prévue. Celle-ci permet alors d'éviter la location dans les logements insalubres.
Sans attendre l'adoption d'un texte, certains acteurs, comme CEGC, ont eu la volonté de se saisir de l'idée et y ont vu une opportunité. En s'inspirant de mes travaux et préconisations, ils proposent une solution de garantie totale de paiement des loyers qui favorise l'accès au logement de locataires jusqu'ici disqualifiés. Sur ce point, en dépit d'un texte de loi, on voit qu'il est possible de concilier les intérêts et les besoins légitimes des uns et des autres, chose que le marché ne permettait pas jusqu'à présent. Une telle garantie est de nature à assainir le marché dans son ensemble Ce système de garantie totale est-il économiquement réaliste? M. N. : Si des acteurs comme CEGC se lancent ainsi, c'est bien qu'ils y voient des pistes de développement et de croissance. C'est d'ailleurs bien dans ce sens que j'ai formulé mes propositions afin qu'elles produisent un cercle vertueux. Des propriétaires sécurisés vont louer plus facilement, ce qui joue en faveur des locataires. Les professionnels de l'immobilier se trouvent de nouveau de facto au cœur du jeu et retrouvent une valeur ajoutée évidente.