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Cette décote peut aller de 15 à 20% pour les baux qui obéissent à la loi de 1989, à 40 ou 50% si l'occupant bénéficie d'un bail de la loi 1948. Pour un logement meublé, la décote est plus faible, car les baux sont plus courts. La décote d'un bien loué permet d'acquérir un logement à un prix particulièrement intéressant. C'est l'idéal si vous convoitez un bien dans un quartier ou une ville qui est au-dessus de votre budget. Éviter la vacance locative Acheter un appartement loué, c'est en plus s'assurer d'avoir un locataire, qui paye un loyer d'un montant connu. Vous n'aurez pas à perdre de temps à rechercher un locataire ou à revoir votre offre de loyer à la baisse en cas de difficulté à trouver un occupant. Le locataire étant déjà dans les lieux, il n'y a aucune vacance locative, ce qui vous permet d'encaisser un loyer dès le premier mois. Si vous faites une demande de prêt bancaire pour réaliser votre achat, la présence du locataire est rassurante pour l'établissement bancaire, comme pour vous, car le revenu locatif va directement servir à payer vos mensualités.

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Une rentabilité immédiate et sans surprise avec une décote à la clé. Voilà quelques-uns des avantages que procure l'achat d'un bien occupé. «Acheter un bien occupé semble une évidence pour une personne souhaitant investir dans la pierre et se constituer un patrimoine», affirme Jacques de Kermorvan, de l'agence Plurimmo. En effet, la rentabilité est immédiate et l'acheteur, qui s'intéresse alors à l'immobilier ancien, a l'historique de paiement des loyers, ce qui peut le rassurer. De plus, l'existence de revenus locatifs réguliers constitue un argument de poids pour le futur bailleur au moment de solliciter un prêt auprès de la banque. Peu amateurs d'investissements risqués, les établissements prêteurs apprécient de savoir à l'avance que l'opération immobilière «rapporte». Autre point fort de cet investissement: le bien mis sur le marché est décoté, c'est-à-dire vendu en dessous du prix du marché. «Cette minoration de la valeur s'applique toujours. C'est la contrepartie de non jouissance immédiate du logement», commente Loïc Hervé, directeur général de Locare, une filiale de commercialisation de la foncière Gecina.

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En comparaison, si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel, vous serez obligé d'acheter un bien neuf qui n'est donc pas occupé. Le temps de trouver un locataire peut être plus ou moins long et varier en fonction de nombreux critères: La demande de biens à louer; Le montant du loyer; L'attrait du secteur, etc. Entre le moment où vous devenez propriétaire et celui où vous signez un bail avec un locataire, un temps précieux s'écoule. Ce temps durant lequel votre logement reste vide a un impact sur le rendement locatif de votre investissement. Les inconvénients d'acheter un bien loué Se porter acquéreur d'un logement déjà loué n'a pas que des avantages. Un bail impossible à modifier En achetant un bien déjà loué, vous vous liez au locataire grâce au contrat de location. Les termes contenus dans le bail ne pourront être modifiés et le contrat ne pourra être rompu sans un préavis légal. Vous serez donc obligé d'accepter: La durée du bail; Le moyen de paiement et la date de versement du loyer choisis; Les clauses portées au contrat.

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A noter que l'immobilier des institutionnels (les fameuses ventes à la découpe) est souvent bien adapté puisque 1/3 des biens sont vendus occupés, que les emplacements sont bons et que les résidences sont très biens entretenues. Alors, acheter un bien loué est-ce une bonne affaire? Cela peut être une bonne affaire, si l'on bénéficie d'une décote, qui doit être à minima de 10% et qui peut dans certains cas aller jusqu'à 25%! Quelles sont les conditions pour obtenir une décote de 25%? • Tout d'abord un loyer "faible" par rapport au marché – ne parlons même pas d'un bail en loi 1948 - un locataire présent depuis 20 ou 30 ans, par exemple. • Un locataire trop âgé pour pouvoir récupérer le bien pour un usage personnel – ce qui implique que l'on ne peut vendre que à investisseur – ce qui correspond à 18/20% des ventes. C'est lorsque vous avez ces deux conditions réunies que vous pouvez prétendre à un 25% de décote, ce qui est énorme. C'est particulièrement pertinent pour ceux qui veulent se prémunir d'une baisse possible des prix à court terme.

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Quant aux parties communes (hall d'entrée, cage d'escalier, ascenseur, etc. ), elles font presque toujours l'objet d'une réfection complète lors d'une vente de l'ensemble des appartements. «Un "Zinzin" maîtrise la totalité de son immeuble, ce qui n'est pas le cas d'un particulier dont la marge de manoeuvre se limite à son appartement», explique Loïc Hervé. Ne pensez pas pour autant réaliser une bonne affaire en achetant à un «Zinzin»! Il commercialise ses appartements au prix du marché. «Une chose est sûre, le bien n'est pas surcoté, contrairement à celui d'un particulier qui a une vision subjective de son habitation qu'il a toujours tendance à surestimer», ajoute Thibault de Saint Vincent, président de Barnes Immobilier. Dans de beaux immeubles parisiens, ce placement ne rapporte que 2 à 3%. Cette opération doit donc avoir pour motivation principale la constitution d'un patrimoine à long terme. LIRE AUSSI:

• Les futurs retraités (à 4/5 ans) qui ont déjà choisi leur prochain lieu de vie. • Ceux qui sont logés correctement, qui veulent plus grand ou plus petit et qui préfèrent payer moins cher quitte à décaler la jouissance du bien. Et n'oublions pas que ce temps de latence n'est pas improductif puisque vous touchez des loyers! Moins cher d'accord mais quels sont les risques, que doit-on examiner? D'abord la date de naissance du locataire, il ne faut pas qu'il soit trop âgé sous peine de difficultés de récupération du bien. Ensuite la date de la fin du bail (3 ans ou 6 ans en SCI ou vente à la découpe, plus de temps reste à courir plus la décote sera importante). Est-on sûr de récupérer son bien en temps et en heure? Soyons clair: NON. Personne ne vous le garantira à 100% malheureusement, même si dans l'immense majorité des cas les choses se passent bien, et même si vous avez le droit pour vous, certains locataires vont tenter des recours (surtout lorsqu'ils ont un faible loyer…) et peuvent retarder leur départ.

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