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La fixation amiable du loyer doit toutefois respecter le prix du marché. On se réfère alors la valeur locative de l'emplacement tel qu'il résulte du jeu de l'offre et de la demande. Les modalités choisies ne doivent pas priver le locataire du droit au renouvellement. Dans le cas d'une exclusion temporaire, le plafond s'applique à nouveau lors du second renouvellement. Par ailleurs, on considère que les parties décident implicitement de déroger au plafonnement lorsqu'elles optent pour une durée supérieure à neuf ans. Il en est de même lorsque la durée du bail dépasse douze ans par l'effet d'une tacite prolongation. Ou encore lorsqu'elle devient supérieure à 9 ans par l'effet d'une prorogation de contrat. Le loueur peut d'ailleurs avoir intérêt à laisser le contrat se poursuivre pour obtenir un déplafonnement. Déplafonnement du loyer commercial du fait des locaux Certains locaux sont par nature exclus de la règle du plafonnement des loyers: Les terrains nus bénéficiant du statut des baux commerciaux; Les locaux à usage exclusif de bureaux; Les locaux monovalents, c'est-à-dire ceux construits dans le but d'une seule utilisation, comme un hôtel, un cinéma ou une clinique.
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les augmentations s'opèrent-elles automatiquement par paliers de 10% sans discussion entre les parties? le juge des loyers est-il compétent pour arrêter l'échéancier d'augmentation du loyer déplafonné en appliquant un taux annuel de 10% ou de moins 10% le cas échéant. La Cour de cassation a considéré que le dispositif du « lissage » de l'augmentation du loyer déplafonné est distinct de celui de la fixation du loyer. Elle en déduit que le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé (cf. article R 145-23 du Code de commerce), ne peut pas établir l'échéancier d'augmentation du loyer déplafonné. La Cour de cassation ajoute que l'augmentation du loyer, qui s'opère annuellement, doit être égale à 10% du loyer de l'année précédente. Autrement dit, les parties n'ont pas la liberté de moduler ce taux sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer est inférieure à 10%. Cet avis apporte donc un éclairage sur la mise en œuvre du plafonnement du déplafonnement.
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Bail conclu pour plus de 9 ans L'article L. 145-34 du code de commerce qui prévoit le plafonnement du loyer renouvelé ne trouve pas à s'appliquer aux baux dont la durée est supérieure à 9 ans. Bail renouvelé pour une durée de plus de 9 ans De la même façon, le bail renouvelé dont la durée serait fixée à plus de 9 ans voit son loyer échapper à la règle du plafonnement. Pour aller plus loin sur le thème du renouvellement des baux commerciaux Le congé de refus de renouvellement non motivé L'accession au profit du bailleur des travaux d'aménagement réalisés par le locataire commercial Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé Les conditions du renouvellement du bail commercial Comment réviser le loyer d'un bail commercial? Le droit de repentir du bailleur en matière de renouvellement de bail commercial Renouvellement de bail commercial: à quelles conditions le bail est-il renouvelé?
145-34, alinéa 3, du Code de commerce vient préciser qu'est exclu le plafonnement lorsque, par l'effet de cette prolongation, « la durée du bail excède douze ans ». B. Valeur locative supérieure au loyer du bail à renouveler Le plafonnement est un mécanisme visant donc à protéger le locataire contre une hausse du loyer; il agit comme une limitation à cette variation à la hausse du loyer du bail à renouveler. Cependant, ce verrou n'agira que lorsque la valeur locative est supérieure au loyer en cours. La Cour de cassation est venue préciser que si le locataire ne peut prouver la valeur locative réelle des lieux loués, le juge peut, d'office, la rechercher. En pratique, cela signifie donc que le juge du fond ne peut plus écarter les demandes du preneur pour défaut de preuve et, par ailleurs, qu'il procédera à la désignation d'un expert, aux fins de recherche de la valeur locative. C. Exclusion conventionnelle du plafonnement Les parties peuvent, conventionnellement décider d'exclure l'application du plafonnement.