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J'ai respecté sa volonté. Au fil du temps, notre complicité s'est renforcée. Après m'être formé au documentaire sonore, je lui ai à nouveau proposé de se raconter. Il ne se sentait pas encore prêt, il lui fallait trouver la manière adéquate pour s'exprimer. Plusieurs années se sont écoulées avant qu'il lui soit enfin possible de témoigner. Le film a pour lui agi comme un élément déclencheur: c'est seulement lors du tournage qu'il s'est confié sur cet épisode crucial et douloureux de sa vie. Le biais de l'animation, la forme que vous avez choisie pour mettre en scène « Flee », l'a-t-il aidé à franchir le pas? Aurélie Jean – Algorithmes et régulation : attention au buzz médiatique - Le Point. Exactement. Alors que j'étais invité dans un atelier mettant en contact des dessinateurs et des réalisateurs pour développer des documentaires dessinés, je me suis tout de suite dit que ce serait la forme parfaite pour permettre à Amin de se livrer. Mon intuition était la bonne: quand je lui ai proposé Pour lire la suite de cet article et accéder à l'intégralité de nos contenus. Je teste sans engagement ou Profitez de l'offre 1€ pour 3 mois avec Google En choisissant ce parcours d'abonnement promotionnel, vous acceptez le dépôt d'un cookie d'analyse par Google.
Les points à vérifier lors de l'achat d'un bien déjà loué Lorsque vous décidez d'investir dans un immeuble de rapport déjà loué, il faudra faire attention à certains points. L'état du logement Il est nécessaire, comme dans toute acquisition, de vérifier l'état du bien en question. Même s'il est difficile de l'évaluer, à cause des meubles et de la présence du locataire. Il est nécessaire d'être vigilant sur ce point puisqu'il vous donne une indication sur l'ampleur des travaux à prévoir en cas de changement de locataire. L'historique du locataire Si le locataire est un mauvais payeur, votre investissement risque de vous coûter cher. Il est nécessaire de vérifier si votre locataire paie bien les loyers à temps. Vérifiez s'il existe un plan d'apurement entre le locataire et le propriétaire. Ce plan consiste à échelonner le paiement du loyer impayé en plusieurs mois jusqu'à son apurement. Comme preuve de paiement, vous pouvez demander au vendeur les quittances de loyers ainsi que les relevés de compte correspondant.
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Ce petit article fait suite au billet: Les 3 bonnes raisons d'investir dans un immeuble de rapport Un lecteur m'avait fait une remarque un brin agressive mais légitime: Je vous passe les passages désagréables de son charmant mail. « Un poil de mauvaise foi dans cet article. Normal tu cherches à vendre ton site. Lister les avantages c'est bien mais oublier les pièges ça l'est moins. » Pour me faire pardonner de cette faute inexcusable, voici donc 3 pièges à éviter: Oublier de vérifier le nombre de compteurs EAU et EDF Cela peut paraître idiot voire inutile. Après tout l'immeuble que vous visitez est entièrement loué. On dirait que chaque locataire a de l'eau et de l'électricité. Peut-être, mais qui paye les factures? Est-ce le propriétaire ou le locataire? Prenons l'exemple d'un immeuble avec 3 appartements. Le vendeur annonce fièrement 1000 € de loyers encaissés. Très transparent, il vous montre même ses relevés de compte bancaire avec les 3 virements de 333, 33 €. Le prix de vente est de 120 000 €.
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Alors, je vais évoquer trois situations: 1- Tous les appartements sont loués La première des situations, c'est assez simple: c'est si vous faites une visite sur un immeuble et que c'est par exemple un immeuble de trois appartements. Les trois appartements sont loués, alors soit en nu, soit en meublé, ça c'est encore aussi autre chose. Vous avez donc déjà des chiffres, vous avez déjà des chiffres clés en main. La seule chose, c'est que vous, vous visualisiez peut-être de refaire les appartements, vous ne vouliez pas les laisser tels quel. Alors, ce n'est pas grave. Voilà, ça vous permet quand même de voir à quel prix ça se loue et comment ça se loue, ça vous permet quand même de voir, d'imaginer un petit peu les travaux que vous ferez plus tard. Alors, ce que je conseille pour acheter un immeuble déjà loué: ça va être difficile de dire à la banque: moi je projette des travaux, donc je voudrais emprunter 30 000 € de plus, sachant que vos travaux vont peut-être se faire dans un an, deux ans, voire trois ans.
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En termes de rentabilité, l'achat d'un bien loué peut constituer une opportunité alléchante. Vous commencez à percevoir des loyers directement après l'achat. Ils pourront servir à rembourser votre prêt immobilier et à payer les diverses charges relatives au bien. Aussi, c'est un moyen efficace de gagner du temps et de l'argent. En effet, avec un appartement vide, vous devrez attendre de trouver un locataire, ce qui n'est pas une mince affaire. Sans compter que cela peut prendre beaucoup de temps. Tandis qu'avec un appartement déjà occupé, ce problème est résolu. Un moyen d'obtenir facilement un crédit immobilier Un appartement déjà loué permet d'emblée de rassurer les établissements bancaires. La raison est simple, grâce aux loyers perçus, vous avez la possibilité de payer les mensualités. De plus, vous pourrez leur apporter des données concrètes sur les loyers. Ces deux arguments peuvent aider à persuader le banquier de vous accorder un crédit immobilier. D'autant plus si le locataire a conclu un bail longue durée, c'est un petit plus pour votre dossier de demande de crédit.
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J'ai récemment visité un petit immeuble en Dordogne. La rentabilité me semblait excellente (environ 14% brut). Il y avait 5 appartements loués pour 1800 €. Ma petite check-list de visite était OK. Tous les voyants étaient au vert. Je m'apprêtais à faire une offre. Je pose une dernière question: « Pouvez-vous me donner le montant de la taxe foncières? » Et là, la réponse m'a cloué: 4900 € par an. Quasiment 3 mois de loyer! La rentabilité nette de l'opération n'est tout de suite plus du tout la même. Et imaginez si, un jour, vous n'avez plus de locataire. Vous continuez à sortir tous les ans près de 5 000 € de taxes foncières… sans rentrée d'argent en face. Un dernier conseil, demandez à l'agence ou au vendeur de vous montrer l'Avis de Taxes Foncières. Souvent les vendeurs ne connaissent pas précisément le montant. Ils vous annoncent vaguement un chiffre. Vous prenez ça pour argent comptant. Problème le jour de la signature chez le notaire, vous découvrez que c'est bien plus élevé que le montant annoncé… Quoi faire?
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– utilité de l'assurance emprunteur en cas de décès Ok, ce dernier point répond plutôt à la question: emprunter ou payer cash son investissement? Il est important d'en prendre compte dans son choix d'utiliser ou pas un crédit pour investir. On y pense pas souvent mais lorsque vous empruntez de l'argent à la banque, vous souscrivez une assurance décès invalidité pour couvrir le prêt immobilier. C'est-à-dire qu'en cas de décès et suivant la quotité choisie, l'assurance couvre tout ou partie des mensualités. Votre conjoint ou héritier n'aura donc pas ou peu de mensualités à régler. Un vrai acte de prévoyance! Vous pouvez donc mourir en toute tranquilité! Je viens de lister les points essentiels qui justifient le fait de ne pas mettre d'apport et d'emprunter pour investir. Mais il existe des situations où mettre un apport, ou payer Cash un bien immobilier est soit plus judicieux, soit nécessaire. Dites moi dans les commentaires ce que vous en pensez? Avez-vous emprunté ou mis un apport pour investir?
Alors, ce que je conseille dans ces cas-là, c'est quand même d' anticiper ce que vont pouvoir coûter les travaux une fois que le locataire va partir, notamment si vous voulez rajouter une cloison par exemple, ou refaire des tapisseries ou si vous souhaitez refaire une cuisine, une salle de bain, si vous souhaitez meubler votre appartement parce qu'il était loué en nu. Donc, moi, ce que je conseillerais dans ce cas précis pour acheter un immeuble déjà loué: c'est d'anticiper les travaux qu'il va y avoir à faire et de regarder le montant que cela représente. Vous ne pourrez pas demander au banquier, par contre, ce que vous pourrez demander, c'est lui dire: moi, j'envisage de refaire des travaux dès que les locataires vont partir, donc j'aimerais que vous puissiez me faire un emprunt différé. Alors, c'est là où on en avait déjà parlé dans une vidéo mais l'emprunt différé prend tout son sens parce qu'il va vous permettre vraiment de mettre de l'argent de côté pendant les premiers mois, puisque là, dès que vous allez signer, vous allez avoir des loyers qui rentrent, étant donné que vous n'avez pas de travaux à faire.