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La loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR a modifié la loi du 6 juillet 1989, tendant améliorer les rapports locatifs, sur les baux en cours et le congédiement. La loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014. L'article 14 de la loi du 24 mars 2014 a précisé la date à laquelle la loi était applicable pour les congés des baux en cours. Le régime antérieur posé par la loi du 6 juillet 1989 s'oppose au nouveau régime mis en place par la loi du 24 mars 2014. En effet, le problème qui se pose est de savoir s'il faut respecter les conditions de formes et de fond posées à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ou bien s'il faut respecter les conditions mentionnées dans la loi ALUR. Le congé met fin au contrat de bail d'habitation. I. La forme du congé délivré A. Le régime antérieur à la loi du 24 mars 2014 La loi du 6 juillet 1989 pose un certain formalisme quand au congé délivré par le bailleur ou le locataire. Le congé doit être notifié: - par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou - signifié par un acte d'huissier de justice (article 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989).

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Cette énumération, qui n'est pas limitative, englobe également les greniers, caves, remises, chambres de bonnes, buanderies, débarras, etc. Ces locaux dits « accessoires » sont soumis au régime de la loi du 06/07/1989 à condition, d'une part, que le local soit loué accessoirement au local principal et, d'autre part, que le local appartienne au même bailleur. En outre, bien que les personnes morales soient, en principe, exclues du champ d'application de la loi du 06/07/1989, il est tout à fait possible de prévoir conventionnellement l'application de la loi à une personne morale à condition que cette soumission volontaire n'élude pas une réglementation d'ordre public et qu'il n'y ait pas d'équivoque dans l'esprit des parties. Ainsi, un bail d'habitation consenti à un locataire personne morale qui relève normalement de la réglementation du Code civil peut très bien être soumis aux statuts des baux d'habitation. De même, par accord exprès des parties, il est possible de soumettre un bail meublé au régime de la loi du 06/07/1989.

Le bailleur a donc tout intérêt à insérer dans le contrat une clause résolutoire de plein droit car le juge se borne alors à constater la défaillance pour prononcer la résiliation. Le juge des référés peut en outre être saisi, l'ordonnance rendue présentant l'avantage d'être exécutoire par provision, même s'il est interjeté appel. La procédure est ainsi à la fois rapide et certaine quant à son issue. Le dispositif résultant de l'article 24 prévoit une procédure en quatre phases: - l'huissier mandaté par le bailleur remet au locataire un commandement de payer; - si le commandement de payer demeure infructueux, à défaut, pour le locataire, de verser l'intégralité des sommes dues, la clause résolutoire devient acquise au terme d'un délai de deux mois; - le locataire défaillant est alors assigné à comparaître devant le juge, par acte d'huissier. L'assignation peut intervenir avant l'expiration du délai de deux mois précité car aucun délai légal n'est fixé entre le commandement de payer et celle-ci.

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