Renouvellement De Bail Commercial Loi Pinel, Postbac Maroc – Plateforme Orientation &Amp; Métiers
Le montant de l'indemnité d'éviction pendant un bail commercial varie selon plusieurs critères: la valeur du bien, le transfert du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, les frais de déménagement, etc. Il faut savoir que le droit au renouvellement existe uniquement pour les baux commerciaux. Ce droit de s'applique pas dans le cadre des baux dérogatoires ni professionnels. Bon à savoir: si l'avenant au renouvellement est conclu pour une période supérieure à 12 ans, il devra être signé devant un notaire tout comme un bail commercial de la même durée. La Loi Pinel du 18 juin 2014 dans un premier temps et la loi macron ont apporté de profondes modifications sur le régime des baux commerciaux à de nombreux égards. Au sommaire: durée du bail commercial, renouvellement, lissage des hausses de loyer, modèle de rédaction, dépôt de garantie, définition des charges récupérables, services, etc. En effet, tout avenant de renouvellement de bail commercial signé après le 20 juin 2014 a du se mettre en conformité avec cette nouvelle loi.
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Le législateur a produit ces dernières années divers textes soit la Loi n°2012-387 du 22 mars 2012, la Loi Pinel du 18 juin 2014 et la Loi du 6 août 2015 qui ont apporté des précisions nécessaires en matière de délivrance de congé et de durée du bail commercial. Il peut en résulter une certaine inquiétude chez les bailleurs et les preneurs car le formalisme entourant la délivrance du congé est une importante source de contentieux et un facteur d'insécurité juridique. La Loi du 22 mars 2012 a modifié l'article L 145-9 du Code de commerce, qui a été également modifiée par la Loi Pinel du 18 juin 2014 dont certaines dispositions dont celle qui prévoyait le congé donné par le bailleur par lettre recommandée ont été abrogées par la Loi Macron du 6 août 2015. Cette succession rapprochée de modifications juridiques substantielles est une source d'insécurité juridique pour les parties, il convient donc de clarifier certains points. I. La date de la demande de renouvellement Bien souvent à l'issue du terme du bail, les parties restent inertes, tout en continuant à être contractuellement liées, le bail ne prend pas automatiquement fin une fois parvenu à son terme.
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Ainsi un bail qui aura dépassé son terme contractuel pourra être interrompu dans un délai de six mois, à condition qu'il soit délivré pour une fin de trimestre civil. Au cours de la vie normale du bail, le congé ne peut être délivré, si le bail comporte plusieurs périodes que six mois avant la fin d'une période triennale. Ainsi pendant le cours du contrat et jusqu'à son terme compris, le congé ne peut être donné que pour les dates anniversaires des troisième, sixième et neuvième années, peu importe que celles-ci ne correspondent pas avec la fin du trimestre civil. Ce faisant le législateur clarifie également la situation factuelle découlant de la poursuite du bail arrivé à son terme contractuel. Il est fréquent qu'à l'arrivée du terme ni le preneur ni le bailleur n'ayant manifesté leur volonté dans un sens ou l'autre c'est-à-dire la fin ou le renouvellement du bail, celui-ci se poursuivait comme si de rien n'était. Un débat doctrinal, fort théorique, induit par le fait que l'ancien article L 145-9 du Code de commerce faisait référence à l'article 1738 du Code Civil, est apparu pour savoir s'il fallait parler de « tacite reconduction » ou de « tacite prolongation ».
Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail. Le loyer est toujours le même, une révision peut intervenir sans toutefois que le loyer soit réévalué. C'est-à-dire que le loyer peut être modifié sans qu'il ne soit obligatoirement revu à la hausse. Il s'agit d'une prolongation tacite du bail à laquelle le bailleur et le locataire peuvent mettre fin à tout moment. Le congé peut être délivré au terme de chaque trimestre civil, au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le locataire et le bailleur peuvent tous les deux délivrer un congé. Dans le cas d'une prolongation tacite du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail. Si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra déplafonner le loyer. C'est-à-dire que le loyer pourra être revu à la hausse.
redigé par: Groupe de l'Etudiant Marocain 28 avril 2014 archives
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