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Saturday, 18 May 2024

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Le premier avantage qu'il y a à se passer de syndic est de nature financière. Mais ce n'est pas le seul avantage. Les syndics professionnels sont par définition plus éloignés de la copropriété que les copropriétaires – sur tous les plans. Ce qui se traduit parfois par un manque de réactivité de leur part. La désignation d'un copropriétaire bénévole en charge du syndic permet une meilleure autonomie de gestion et une plus grande réactivité dans la gestion de l'immeuble. La copropriété sans syndic n'a cependant pas que des avantages. S'impliquer soi-même dans la gestion et l'administration d'une copropriété nécessite des compétences techniques et juridiques, et prend du temps. Cela est d'autant plus vrai pour les grandes copropriétés. Copropriété sans aucun syndic: les risques encourus On l'a vu, certaines copropriétés ne désignent aucun syndic (professionnel ou non professionnel). Le fait de ne désigner aucun syndic comporte des risques, car c'est illégal. Notamment en cas de litige: il vous sera impossible d'agir en justice contre le syndic de copropriété, pour la simple raison qu'il n'existe pas.

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La convocation et la tenue des Assemblées Générales font notamment partie de ces attributions. Dès lors que l'on achète un bien en copropriété, ce dernier sera donc géré par un syndic de copropriété et c'est en partenariat avec ce dernier et les autres copropriétaires que des décisions majeures seront prises comme le vote du budget prévisionnel, la mise en place de travaux, le choix d'un contrat d'assurance de responsabilité civile, etc. 2. Une copropriété sans syndic, ça existe Dans de rares cas, il est possible qu'une copropriété soit sans syndic. Le plus souvent, il s'agit d'une situation temporaire qui résulte de l'une des situations suivantes: Les copropriétaires n'ont pas réussi à s'accorder sur un syndic à élire à la majorité absolue et ne sont pas parvenus à un consensus exigé par la loi; Un empêchement du syndic élu d'exercer son rôle (décès, maladie, accident…); Un non-renouvèlement du syndic actuel au terme de son mandat ou suite à sa démission. Si ces cas de figure existant, il est recommandé aux copropriétaires de rapidement trouver une solution pour gérer l'ensemble de la copropriété.

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La copropriété d'un immeuble et la présence d' un syndic est obligatoire dans toutes les copropriétés, même les petites copropriétés. Cette obligation est fixée par la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est désigné à la majorité par l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic a un rôle central dans la gestion administrative et financière de l'immeuble, assume le bon entretien de l'immeuble en gérant la mise en œuvre de travaux nécessaires et à l'exécution du règlement de copropriété. Copropriété sans syndic des situations exceptionnelles Face à certaines situations, une copropriété peut se retrouver momentanément sans syndic: le syndic n'a pas été élu à la majorité lors de l'assemblée générale: défaut d'accord des copropriétaires empêchement du syndic élu: décès, maladie ou accident grave qui ne permet pas à la personne élue de gérer sa fonction le non-renouvellement du mandat à son terme, ou de révocation de mandat invalide ou faillite du syndic professionnel Dans ses cas exceptionnels, la copropriété doit intervenir pour conserver une bonne gestion de l'immeuble.

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La gouvernance d'une copropriété est claire: au syndic l'administration de l'immeuble et sa gestion financière, au conseil syndical la coordination des relations avec les copropriétaires et le contrôle de la bonne gestion. Si une copropriété peut se passer d'un conseil syndical, qu'en est-il du syndic? Qu'advient-il si, pour une raison ou pour un autre, l'immeuble doit composer sans syndic? Nos réponses. La période particulière qui caractérise les premiers mois du printemps 2020 a entraîné des bouleversements importants pour tous les secteurs d'activité. Si l'immobilier a été particulièrement impacté par les mesures de confinement, le domaine de la copropriété a aussi été touché, simplement par le fait de mettre en place des mesures de distanciation sociale. Les copropriétés ont pu alors expérimenter d'autres habitudes de gestion, et évaluer la possibilité de fonctionner différemment, notamment en ce qui concerne le syndic. Il est en effet possible qu'une copropriété se retrouve sans syndic, mais également qu'elle choisisse des alternatives au syndic traditionnel, telles que le syndic en ligne par exemple.

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Cette prise d'effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021. Si le mandat a expiré avant le 12 mars 2020 ou si le syndic a démissionné avant cette date sans pouvoir convoquer une assemblée générale en raison du confinement, le syndicat est dans une situation de vacance de syndic. Cette période exceptionnelle nous a amené à faire une synthèse sur la situation dans laquelle le syndicat se trouve sans syndic. Le syndicat n'a plus de représentant légal et l'ancien syndic doit cesser sa mission dès la date du terme de son mandat, la gestion d'affaires n'étant pas admise par la jurisprudence. Les principales conséquences de la vacance de syndic sont graves pour le syndicat des copropriétaires: l'assemblée générale ne peut plus être convoquée, les factures ne sont plus réglées, les règlements des charges ne peuvent être encaissés, la gestion du syndicat en général, et en particulier celle des sinistres, ne peut plus être assumée, les états datés ne sont plus établis, les échéances de l'assurance du syndicat ne peuvent être réglées… C'est dire l'importance de remédier sans délai à cette situation.

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Un administrateur provisoire est alors choisi sur une liste et aura la charge d'administrer la copropriété en attendant la désignation d'un nouveau syndic. Si la nouvelle assemblée générale ne parvient toujours pas à nommer un syndic, un syndic judiciaire est nommé. Le syndic non professionnel Les copropriétaires trop souvent déçus par les syndics professionnels optent pour un syndic non professionnel appelé souvent syndic bénévole. La loi permet à n'importe quel copropriétaire d'être élu syndic de son immeuble. Cette solution peut être bénéfique car elle permet une meilleure gestion globale de la copropriété et aussi de faire des économies. En effet, un syndic bénévole peut choisir ou non d'être rémunéré, quoi qu'il en soit sa rémunération est souvent inférieure à celle d'un syndic professionnel. Le choix d'un syndic bénévole ne dépend en aucun cas de la taille de la copropriété mais dans les faits, ce type de syndic se retrouve dans les petites copropriétés. Il est recommandé de bien connaître les textes légaux ainsi que les nombreuses règles de gestion et de comptabilité et surtout d'être disponible.

Autre inconvénient et non des moindres: les ventes sont potentiellement suspendues. Pour que la vente d'un lot de copropriété soit actée, le syndic doit délivrer un état daté c'est-à-dire un bilan comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. En l'absence de syndic, le nouvel acquéreur d'un lot ne dispose pas de tous les éléments de nature à sécuriser son investissement.