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Les propriétaires sont donc amenés à se référer à ces clés de répartition afin de savoir à quelle catégorie appartient telle charge, et à quel montant de charge correspond tel bien, ce qui pourra leur permettre d'éviter d'éventuels litiges. Comment modifier les clés de répartition? Si le règlement de copropriété définit ces clés de répartition, il est possible de les modifier dans certains cas précis. En effet, un copropriétaire peut tout à fait estimer que la répartition des charges définie dans le règlement doit être recalculée, car considérée comme non appropriée ou mal établie. Dans ce cas, une modification des clés de répartition des charges peut être demandée et réalisée via un vote à l'assemblée générale de copropriété, qui doit être fait à l'unanimité. Ce type de modification de la clé de répartition peut par exemple intervenir suite à un changement dans l'immeuble, comme l'installation d'un équipement nouveau. Il est également possible de demander la modification des clés de répartition devant le tribunal de grande instance, si un propriétaire estime que sa quote-part de charges spéciales par exemple est trop importante.
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Les clés de répartition correspondent aux éléments à respecter par le syndicat de copropriété pour la bonne distribution du montant des provisions auprès de chaque copropriétaire dans le cadre du règlement des dépenses relatives à l'administration de l'immeuble. Catégories de charges et obligations Le contexte réglementaire est posé par la loi du 10 juillet 1965. Les clés de répartitions doivent respecter cette loi et sont définies dans le règlement de copropriété. Le calcul des clés de répartition est different selon qu'il s'agisse: De « charges générales » propres à l'administration de l'immeuble et qui sont d'ordre général, courant pour la copropriété. La répartition de ces charges est basée sur les quotes-parts propres à chaque lot détenu. De « charges spéciales », qui ne concernent pas nécessairement tout l'immeuble ou pas de manière homogène et qui de ce fait, doivent être réparties selon leur utilité en fonction des différents lots. Par conséquent, il est impératif de catégoriser les charges en cohérence avec la loi du 10 juillet, afin de disposer de clés de répartition valides.
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Pour illustrer l'importance de cette clé, il est par exemple tout à fait possible que l'acquéreur potentiel d'un bien annule une vente, si la clé de répartition qu'il reçoit à titre d'information ne correspond pas au montant des charges définies au sein du règlement de copropriété. Il arrive cependant que les clés de répartition ne soient pas respectées, notamment dans le cas d'erreurs dans leur exécution. Dans une situation de ce type, le syndic se doit de procéder à une régularisation de son propre chef, s'il a lui-même constaté son erreur, ou bien sur demande du propriétaire concerné. Selon les cas, et dans l'optique où un préjudice important est constaté, le syndic peut être condamné, et obligé à payer des dommages et intérêts au propriétaire lésé. De manière générale, c'est lors de l'appel des fonds trimestriels fait par le syndic que le calcul de chaque provision due par chaque copropriétaire est annoncé, et qu'il est possible de constater éventuellement un non-respect des clés de répartition, telles qu'elles sont définies dans le règlement de copropriété.
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Clé de répartition: qu'est-ce que c'est? Ces charges (générales et spéciales) sont divisées en plusieurs clés de répartition définies dans le règlement de copropriété. Il peut exister, par exemple, des catégories de clé de répartition comme « charges générales », « ascenseur », « eau froide », «parking», «escalier»… Il s'agit des catégories des dépenses qui devront être imputées aux copropriétaires. Les clés de répartition doivent suivre le cadre prévu par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, stipulant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Chaque copropriétaire de l'immeuble est dans l'obligation de payer ces charges en fonction de sa quote-part. La quote-part, dont la mesure se fait en tantièmes, prend en compte la superficie du lot, sa consistance et sa situation dans l'immeuble (étage, etc. ). Pour illustrer tout cela, prenons l'exemple d'une dépense liée à la clé de répartition «parking» qui tiendra compte du rattachement d'une place à chaque lot. Si un copropriétaire ne possède pas de place sur le parking de la copropriété, alors il ne paiera pas de charges pour l'entretien de ce dernier.
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Il n'est plus possible de supprimer une clé utilisée pour un appel de charges ou dans les écritures comptables!!! Il faut alors supprimer l'appel et toutes les écritures… En mode « modification » on dispose d'un bouton « Voir détail tantièmes ». Utilisation des clés Les clés de répartition sont ensuite utilisées dans de nombreux écrans et traitements; Pour les budgets, présentés et regroupés par clé; Pour les appels, où chaque appel se fait et est calculé sur une clé donnée et avec ses tantièmes spécifiques; Pour la saisie des factures; il faut préciser sur quelle clé porte l'opération et le cas échéant ventiler la dépenses sur plusieurs clés. En saisie directe; pour tous les comptes de charges (classe 6), il faut indiquer la clé concernée…
Le vote doit être unanime pour qu'un changement soit décidé. Une mise en conformité peut être demandée également si les règles appliquées ne correspondent pas à la loi de 1965. La majorité est suffisante pour obtenir la modification. Si un litige persiste, une procédure auprès du Tribunal Judiciaire demeure possible. Les recours possibles Tout syndic de copropriété se doit de suivre la réglementation en vigueur concernant la répartition des charges. En cas d'erreur ou de non-respect de ces conditions, c'est au syndic qu'il incombe de régulariser la situation. Il lui faudra alors rembourser un éventuel copropriétaire lésé qui aura payé plus que la somme due d'après le règlement. Si vous êtes copropriétaire et que vous estimez avoir subi un préjudice, vous pouvez poursuivre le syndic pour faute de gestion. S'il n'a pas mené à bien sa mission, un syndic de copropriété peut être révoqué et remplacé par un autre gestionnaire. Dispositions en cas de vente La clé de répartition des charges est un élément à faire connaître à l'acquéreur en cas de vente.
Si vous décidez de vendre un lot en copropriété, vous devrez communiquer les règles concernant le paiement des charges dans le cadre du droit d'information de l'acheteur. Ces renseignements doivent être transmis avant que ne soit signé l'acte authentique de vente. Si les informations s'avèrent erronées, une annulation de la vente peut être demandée par l'acheteur, il est donc important d'être à jour quant au règlement de copropriété.
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