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Souvent, la révision triennale légale est confondue avec l'indexation conventionnelle résultant d'une clause du bail. La révision triennale du loyer est prévue par la loi. Elle s'applique donc à tous les baux commerciaux. En revanche, l'indexation conventionnelle doit résulter d'une clause prévue par le contrat de bail. A défaut, son application ne peut être demandée. On parle aussi de clause d'échelle mobile. On la retrouve presque systématiquement dans tous les baux commerciaux. Il existe deux différences entre la révision triennale et la clause d'échelle mobile. La première réside dans le fait que la révision triennale ne peut intervenir qu'après 3 ans révolus depuis la précédente fixation du loyer. La clause d'échelle mobile, en revanche, fait varier le loyer plus fréquemment. En effet, la pratique la plus répandue est celle de la variation annuelle du loyer. La seconde différence concerne l'indice. La révision triennale est plafonnée par la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

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C. Les effets de la révision triennale La révision entraine différentes conséquences pour les parties. Tout d'abord, le preneur est dans l'obligation de payer le loyer ainsi défini à compté de la date de la demande chiffrée du propriétaire. De plus, le dépôt de garantie sera ajusté au nouveau taux convenu, ainsi que le décompte des charges, établi différemment. Enfin, le bail ne serait faire l'objet d'une nouvelle demande en révision moins de trois ans à compter du point de départ du loyer révisé. II. L'exception de la clause d'échelle mobile Dans le cas d'une clause d'échelle mobile, le loyer sera lié aux variations d'un indice convenu entre les parties. Cette clause présente un caractère périodique et automatique du réajustement selon le paramètre choisi par les parties. Sont seuls autorisés les indices établis sur des biens, produits ou services ayant une relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité d'une des parties. Les conséquences seront identiques à celles de la révision triennale, la révision ne supprimant pas ladite clause.

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Attention! L'indice de comparaison à prendre en compte est celui de l'indice de la date de la demande qui n'est jamais connu à ce moment. En effet, en cas de demande de révision au 25 février 2011, l'indice du 1er trimestre 2011 n'a été connu que le 19 juillet 2011. Ainsi, premièrement, lorsqu'à la date de la demande l'indice du trimestre n'est pas encore connu, il convient néanmoins de préciser un loyer théorique. Deuxièmement, lorsque la demande est formée plus de trois ans depuis la dernière fixation, la période retenue pour déterminer l'évolution de l'indice correspond à la durée qui s'est écoulée depuis la fixation précédente. EXEMPLE: pour un bail à effet du 1er janvier 2007 (indice ICC 2ème trimestre 2006: 1366), avec un loyer de 40. 000, 00 €, pour lequel le bailleur notifierait sa demande plus de quatre (4) ans après soit le 25 février 2011, alors l'indice de comparaison à prendre en compte sera celui non publié à la date du 25 février 2011 mais correspondant au trimestre de la demande soit celui du 1er trimestre 2011: 1554 publié le 19 juillet 2011.

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145-33 du code de commerce. Il en résulte qu'il n'est pas pris en considération les éléments relatifs aux caractéristiques des locaux ou aux obligations des parties et que la modification matérielle doit porter (sur) des éléments concrets et existants et s'entend de la transformation des facteurs locaux de commercialité et non de leur évolution quantitative. » Ce faisant, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence fait une application stricte de l'article L. 145-38 et de son décret d'application codifié à l'article R145-6: « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Tableau de l'Indice des Loyers Commerciaux à jour (2021) Voici un tableau de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux selon les années: Année 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 2021 116, 73 2020 116, 23 115, 42 115, 70 115, 79 2019 114, 64 115, 21 115, 60 116, 16 2018 111, 87 112, 59 113, 45 114, 06 2017 109, 46 110, 00 110, 78 111, 33 2016 108, 40 108, 56 108, 91 2015 108, 32 108, 38 108, 41 Bon à savoir: Les chiffres sont publiés trimestriellement par l'I. Ainsi, si l'indice correspondant à la période d'indexation du loyer n'est pas encore publié, il faut se référer au dernier indice connu. Il existe une formule afin de calculer la révision du loyer d'un bail commercial selon l'indice des loyers commerciaux (ILC): Nouveau loyer = montant du loyer actuel x (nouvel indice de référence / indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente) Exemple: Afin de calculer la révision d'un loyer d'un montant de 1 000 € entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2017.

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