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Monday, 22 July 2024

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Mandaté par les copropriétaires, le syndic élu en assemblée générale assure des missions administratives et comptables, et veille au bon entretien du bâti. Il joue ainsi un rôle central dans la gestion de l'immeuble. Pourtant, certains évènements peuvent provoquer la carence du syndic… Une copropriété peut-elle se passer de syndic? La loi autorise-t-elle le syndicat à administrer la copropriété sans syndic? Comment agir en l'absence de syndic de copropriété? ‍ Le syndic de copropriété: nécessaire et obligatoire La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose la nomination d'un syndic dans une copropriété. Cette obligation s'applique à toutes les copropriétés, quel qu'en soit le nombre de lots. La copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic Obligation légale mais aussi nécessité de fait, le syndic est obligatoire dans tous immeubles gérés sous le régime de la copropriété. Contrairement à une idée répandue, les petites copropriétés – montant du budget prévisionnel faible et nombre de lots peu élevé – sont concernées par cette disposition: elles ne peuvent pas être dépourvues de syndic.

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Dans ce dernier cas, le syndic dont l'assemblée refuse le renouvellement va indiquer aux copropriétaires qu'il va les mettre sous administration judiciaire or un syndic professionnel ne peut pas mettre une copropriété sous administration judiciaire. En effet l'initiative pour la désignation d'un administrateur judiciaire appartient aux seuls copropriétaires, en saisissant le président du tribunal de grande instance qui nomme ensuite un administrateur par voie d'ordonnance. L'administrateur va ensuite convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic de copropriété, les fonctions de l'administrateur cesseront de plein droit à compter de la nomination d'un nouveau syndic. Il est à noter que les honoraires d'un administrateur judiciaire sont très couteux, bien au-delà des honoraires pratiqués par les syndics professionnels. En cas de refus de renouvellement de mandat du syndic, le recours à l'administrateur n'est pas systématiquement obligatoire. En effet si la date d'échéance du mandat du syndic est postérieure à celle de l'assemblée générale refusant le renouvellement, le syndic est tenu d'accomplir sa mission jusqu'à son terme.

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Cette requête peut être présentée par « tout intéressé » et donc aussi bien par les tiers étrangers à la copropriété, par exemple les créanciers du syndicat. Le ministère d'avocat est obligatoire (NCPC, art. 813). L'ordonnance doit axer le délai dans lequel l'administrateur provisoire doit accomplir sa mission. L'ordonnance est exécutoire sur minute (NCPC, art. 495). L'ordonnance doit être notifiée à la requête de l'administrateur provisoire dans le mois de son prononcé à tous les copropriétaires pour qu'ils puissent éventuellement exercer un recours dans les conditions prévues par l'article 59, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967. Elle reste exécutoire même si cette notification n'a pas été effectuée, mais le délai de recours de quinze jours dudit article 59 ne court pas. Les frais de procédure exposés par le demandeur (de même que les frais et honoraires de l'administrateur provisoire) constituent des charges communes générales qui, à ce titre, devront être définitivement supportées par les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété (L.

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Une meilleure autonomie et une plus grande réactivité dans la prise de décisions: lui-même copropriétaire, le syndic bénévole se trouve au cœur des problématiques de l'immeuble, et apte à les administrer plus vite – et mieux. Les fonctions de syndic bénévole exigent de la disponibilité et des compétences organisationnelles. Opter pour le syndic coopératif Autre option pour faire face aux coûts importants du syndic professionnel, le syndic coopératif n'est pas rémunéré. Il est désigné par les copropriétaires parmi les membres du conseil syndical. ‍

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A la procédure traditionnelle, la récente loi Macron du 6 août 2015 a ajouté un dispositif plus simple et moins coûteux. Procédure traditionnelle. Un ou plusieurs propriétaires peuvent déposer une requête auprès du président du Tribunal de grande instance compétent pour le lieu où est située la copropriété. Le magistrat désigne un administrateur provisoire qui a pour mission fondamentale de convoquer dans les règles une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. Nouvelle procédure. Premier apport de la loi Macron, il est désormais prévu que si les copropriétaires ne saisissent pas le tribunal pour faire désigner un nouveau syndic, le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble peut s'en charger. Mais la loi de 2015 va plus loin: "Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic", dispose l'article 17 de la loi sur la copropriété modifié.

(2) Loi du 10 juillet 1965, plusieurs fois modifiée et, récemment, par la loi ALUR du 24 mars 2014 ainsi que par la loi Macron du 6 août 2015. (2) Majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Exemple: décision prise par des copropriétaires représentant 501/1 000e. graves et légitimes.