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Accueil ››› Conseils ››› Le déplafonnement des loyers commerciaux La règle de principe: le plafonnement du loyer Une stratégie de développement En principe, le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné suivant l' indice du coût de la construction (devenu, en immobilier d'entreprise, l'indice des loyers commerciaux depuis la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008), car, quelque soit la valeur locative, c'est cet indice qui fera référence lors de la révision triennale du loyer. Cette règle a été mise en place par le législateur afin de protéger le locataire contre une augmentation trop importante et injustifiée du loyer par le propriétaire. Plafonnement du loyer du bail commercial : atteinte à la liberté contractuelle et au droit de propriété ?. Toutefois, il existe des exeptions à cette règle de plafonnement des loyers. Cas d'exception: le déplafonnement du loyer Toutefois, il arrive que le loyer puisse être déplafonné, c'est-à-dire que lors de son renouvellement, sa réévaluation peut dépasser l'indice des loyers commerciaux. En effet, dans deux cas particuliers, le montant du loyer peut être égal à la valeur locative, et non être limité par l'indice des loyers commerciaux, le bailleur peut réévaluer le loyer.
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Le plafonnement du loyer du bail commercial fait exception à la valeur locative. Cette mesure a été créée par le décret 72-561 du 3 juillet 1972. Elle permet de protéger le locataire en limitant la hausse du montant de son loyer dans le cas d'un bail renouvelé. La fluctuation de celui-ci ne peut ainsi excéder la variation de l'indice applicable depuis la fixation initiale du loyer. Application du plafonnement du loyer d'un bail commercial renouvelé Lors du renouvellement du bail, les parties peuvent décider d'un nouveau montant pour le loyer. En cas de désaccord, le juge en fixe le prix en appliquant la règle du plafonnement lorsque cela est possible. Le plafond se calcule en fonction de la variation l' indice des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Plafonnement des loyers commerciaux 2022. Toutefois, le plafonnement ne s'applique qu'au renouvellement de baux qui ne sont pas supérieurs à 9 ans. Le renouvellement du bail peut se faire expressément à son terme, lorsque le bailleur donne le congé six mois au moins avant la date d'expiration ou lorsque le locataire formule une demande de renouvellement.
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La Cour de cassation veille à ce que la modification notable ait un intérêt pour le commerce considéré ou l'activité exercée par le preneur. Ainsi, les modifications notables des facteurs locaux de commercialité ne peuvent être retenues si elles n'ont pas une incidence favorable sur le commerce exercé par le preneur. En toute hypothèse, toute modification défavorable exclut le déplafonnemen t et la fixation du loyer à la valeur locative. Plafonnement des loyers commerciaux francais. Déplafonnement pour modification des caractéristiques du local La modification peut concerner les caractéristiques du local considéré. Il faut entendre par caractéristiques: la situation du local dans l'immeuble dont il dépend, sa surface, la ventilation de celle-ci (partie accessible au public ou non), son volume, son adaptabilité à l'activité autorisée à la clause destination, son accessibilité, l'état d'entretien, notamment des équipements, sa conformité aux normes. Comme vu plus haut, si les travaux sont susceptibles de constituer des améliorations au sens de l'article R. 145-8 du Code de commerce, ils ne seront pris en considération que lors du 2ème renouvellement.
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Le loyer peut d'ailleurs faire l'objet d'une correction en cours de bail pour tenir compte des modifications effectuées. Le nouveau loyer se substitue alors au prix initial et la règle du plafonnement est écartée. Le déplafonnement du loyer commercial permet ainsi de tenir compte de changements qui viendraient modifier la valeur du bail. Il peut s'agit de l'adjonction ou de la réduction de surfaces, mais aussi d'aménagements notables réalisés dans le local. Cela concerne également un changement de destination ou une modification des facteurs locaux de commercialité. Qu'en est-il des aménagements apportés à une terrasse de plein air installée sur le domaine public? Refus d'assimiler une extension de terrasse à une modification du local commercial L'ajout de locaux annexes modifie les caractéristiques initiales du local et peut justifier un déplafonnement du loyer. Le déplafonnement du loyer commercial. Pour cela, les locaux accessoires doivent néanmoins être loués par le même bailleur. Or, dans le cas présent, l'extension concerne l'occupation de l'espace public et repose uniquement sur une autorisation administrative.
Lorsqu'il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail. Cela concerne les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans qui sont déplafonnés de plein droit en application des dispositions de l'article L 145-34. Dans quels cas cette règle est-elle exclue? La règle du plafonnement du déplafonnement ne trouve pas à s'appliquer: aux baux des locaux monovalents, des locaux à usage exclusif de bureau et des terrains nus. aux baux faisant l'objet d'une fixation du loyer à un montant inférieur au loyer en cours. aux baux déplafonnés pour tacite prolongation du bail pendant une durée supérieure à douze. Plafonnement du loyer d'un bail commercial renouvelé. à l'indemnité d'occupation due entre la date du bail expiré et la date d'exercice du droit de repentir. Comment calculer les paliers d'augmentation de 10%? Aux termes de l'avis du 9 mars 2018, la Cour de cassation a considéré que l'augmentation du loyer déplafonné s'opère chaque année par une majoration non modulable de 10% du loyer de l'année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux.
Pour préserver le preneur d'une augmentation substantielle du loyer, en cas: d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 (article L145-34 du code de commerce), d'une variation de plus de 10% de la valeur locative en cours de bail (article L145-38 du code de commerce), d'une augmentation ou d'une diminution du loyer de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire par le jeu d'une clause d'échelle mobile (article L145-39 du code de commerce). La variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Plafonnement des loyers commerciaux pour. On parle de « plafonnement du déplafonnement » ou de « lissage du déplafonnement ». C'est toutefois uniquement lorsqu'elle est supérieure à 10% du loyer de l'année précédente que ce lissage s'applique. Cette protection est également applicable s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail.