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Friday, 5 July 2024

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En vertu des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un copropriétaire est libre d'effectuer dans son lot des travaux dès lors que ceux-ci ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ( Cass. civ. 3, 24-02-2009, n˚ 08-11. 852, F-D). Ainsi, la réunion ou la subdivision de lots peut intervenir librement, sans autorisation préalable de l'assemblée générale (Cass Civ 3 ème 8 juillet 1980 Gaz Pal 1980 2 somm p. 544), dès lors que: - Le copropriétaire respecte les dispositions particulières du règlement de copropriété concernant, notamment, la division ou la réunion de lots - En l'absence de clauses particulières, que les travaux et la réunion ou subdivision de lots ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Il conviendra dès lors et dans un premier temps, dans une telle situation, de vérifier si le règlement de copropriété, régissant l'immeuble en question, contient une clause interdisant ou autorisant expressément l a réunion de lots.

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Anne Muzard En copropriété, chaque copropriétaire est propriétaire des parties privatives comprises dans son lot ainsi que d'une quote-part de parties communes; il en « use et jouit librement » sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 9). Par ailleurs, cette liberté comporte des limites, dès lors qu'un copropriétaire souhaite modifier un lot. Vente, achat, ou envie de changer son mode d'occupation? A chaque situation correspondent des règles précises à respecter. Quelle est l'étendue de cette liberté en cas de division d'un lot, ou bien lors de la réunion de plusieurs lots? Dans quelle mesure est-il possible de transformer un lot? 1. Division d'un lot de copropriété Le principe est la liberté de division d'un lot de copropriété. Toutefois, cette liberté est encadrée par deux législations: le statut de la copropriété (a) et la loi SRU (b). a. Règles issues du statut de la copropriété Tout d'abord, la division ne peut porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

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Résolution n°+++: Approbation du projet de vente du lot issue des parties communes. L'assemblée après avoir pris connaissance du projet d'acte de vente du lot n°+++, issu des parties communes, joint à la convocation, déclare en approuver l'ensemble des clauses et conditions. L'assemblée approuve ainsi la vente du lot n°+++ à M+++ +++ +++ moyennant un prix vente de +++ €. Les frais afférents à la conclusion de l'acte de vente seront à la charge de l'acquéreur. Par suite, l'assemblée donne mandat au syndic de signer l'acte de vente définitif du lot. » L'office notarial Chassaint & Cerclé Notaires assiste les copropriétaires et les syndics pour procéder à la modification du règlement de copropriété – état descriptif de division. Retrouvez en ligne la liste des documents et des informations nécessaires à votre notaire pour conclure un acte modificatif de règlement de copropriété – état descriptif de division: Modificatif de Règlement de copropriété – Documents & informations à fournir

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« Résolution n°+++: Autorisation à donner à M+++ +++ +++, copropriétaire du lot n°+++, de modifier la destination des parties privatives du lot n°+++. M+++ +++ +++, demande l'accord de l'assemblée générale pour modifier la destination actuelle de son lot, actuellement à usage de +++, en l'affectant en totalité [ou: en partie] à l'usage de +++. Compte tenu des stipulations du règlement de copropriété, qui prévoient, notamment, la possibilité d'exercer dans les lieux certaines activités professionnelles, la destination envisagée par M+++ +++ +++ entre dans cette énumération. Le conseil syndical, consulté, sous réserve que la répartition des charges de +++ soit modifiée en conséquence, en considération d'une utilisation plus important/moins important de ce service collectif, n'a pas d'objection. Après discussion, le président de séance invite l'assemblée générale à voter tout d'abord sur le changement d'affectation du lot de M+++ +++ +++, puis sur la modification de la répartition des charges devant donner lieu à un vote séparé.

La cour d'appel accueille la demande. Elle retient que le nouveau syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin "reconstitué" doit répondre des dommages. Toutefois, l'arrêt est cassé par la Cour de Cassation. L'acquéreur des lots n'est pas tenu de plein droit des obligations du syndicat dissous La réunion de tous les lots entre les mains d'un même copropriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété. Cela entraine, la dissolution du syndicat des copropriétaires. Pourtant, sa personnalité morale subsiste pour les besoins de sa liquidation. Le nouveau propriétaire qui a acquis l'ensemble des lots, a fait ainsi disparaître la copropriété existante puisqu'il les revend ensuite à plusieurs propriétaires distincts. Une nouvelle copropriété se forme, dont le nouveau syndicat n'est nullement tenu des obligations du précédent syndicat de copropriétaires. De ce fait, l'acquéreur des lots n'est pas tenu de plein droit des obligations du syndicat dissous. Aussi, les créanciers doivent le mettre en cause même si la copropriété a disparu.

b. Règles issues de la loi SRU L'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation (Créé par la loi SRU dans sa rédaction issue de la loi Alur) interdit toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation: • d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, • ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, • ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique. • ou sont soumis à un risque de saturnisme lorsque l'immeuble relève des dispositions de l'article L. 1334-5 du même code. Ainsi, un lot ne peut être qualité de local d'habitation que si les conditions cumulatives suivantes sont réunies: • sa superficie et le volume habitable sont respectivement supérieurs à 14 m2 et à 33 m3, • il est pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique.