Indemnité D Occupation Après Résiliation Du Bail Commercial – Maison A Louer Le Tronchet

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Friday, 30 August 2024

A défaut, si le principe de la réparation intégrale du préjudice pouvait justifier de retenir une indexation de cette indemnité d'occupation? En définitive, la problématique était de savoir si une indemnité d'occupation mensuelle pouvait faire l'objet, après la résolution du bail, d'une revalorisation suivant une indexation contractuellement prévue. En effet, bien souvent, les baux conclus prévoient une clause d'indexation, permettant la revalorisation périodique du loyer, calqué sur l'indice de référence des loyers (IRL). Des indices comparables existent également en matière commerciale. Très simplement, la Cour de cassation a estimé que la question ne présentait aucune difficulté sérieuse et dit n'y avoir lieu à avis. Il résulte de la motivation de l'avis que les juges du fond disposent d'un pouvoir d'appréciation souverain en la matière, leur permettant d'évaluer le montant d'une indemnité due conformément au principe de réparation intégrale du préjudice. Il semble donc admissible d'assortir l'indemnité des modalités que les juges estiment de façon souveraine nécessaires.

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L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION EST DUE DES L'EXPIRATION DU BAIL. Mots-clés: Indemnité d'occupation – Valeur locative – TVA – Taxe d'enlèvement des ordures ménagères. L'essentiel. L'indemnité d'occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, doit, à défaut à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux. Ayant relevé que le bail stipulait que le loyer sera majoré de la TVA et que le maintien dans les lieux de la société locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction s'opérait aux clauses et conditions du bail expiré, la cour d'appel en a exactement déduit, sans excéder sa compétence, que la société locataire ne pouvait s'exonérer du paiement de la TVA. La Cour d'appel qui, pour rejeter la demande de la société locataire en remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la condamner au paiement de cette taxe, retient que celle-ci correspond à des services dont la société locataire profite, après avoir constaté que le bail ne contenait aucune stipulation spécifique visant expressément cette taxe, a violé l'article 1134 du Code civil.

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Procédure en cours En cas de litige, c'est le juge qui fixera le montant de l'indemnité d'occupation si elle a été déterminée comme nécessaire. Dans une telle situation, faut-il s'attendre à une indexation de la somme de l'indemnité sur un indice prévu (par exemple dans le contrat de bail)? L'avis N°17010 de la Cour de Cassation (rendu le 4 juillet 2017) répond à cette question en expliquant que le juge dispose souverainement. Pour ce faire, il observe le principe de la réparation intégrale et évalue deux éléments: La valeur locative du bien immobilier Les informations de nature à justifier les modalités nécessaires à la réparation L'indexation, au même titre qu'une éventuelle majoration de pénalité, appartient à ce deuxième élément. En pratique, dans le cas le plus fréquent (procédure pour loyers impayés), le juge qui constate qu'il n'y a plus de bail fixe l'indemnité d'occupation sur la base de l'ancien loyer. Que l'occupation sans bail soit tolérée ou subie par le propriétaire, il faudra faire attention aux documents émis: – LA DEMANDE DE PAIEMENT: Le document ne s'appellera pas "Appel de loyer" mais "Demande de paiement", ou tout autre terme ne faisant pas référence à un loyer.

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Le bailleur comme le locataire peuvent renoncer au renouvellement dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé. C'est le droit d'option, inscrit à l'article L. 145-57 al. 2 du Code de commerce. L'exercice de ce droit n'est pas sans conséquence tant eu égard des indemnités d'éviction que des indemnités d'occupation. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial? Le bailleur qui poursuit la résiliation du bail commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande en résiliation du bail aux créanciers antérieurement inscrits. Il en va de même en cas de résiliation amiable. Le locataire qui refuse de quitter les lieux malgré la résiliation de son bail, se voit exposé à une procédure d'expulsion Le bailleur qui poursuit la résiliation du bail commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande en résiliation du bail aux créanciers antérieurement inscrits, au minimum un mois avant le jugement et au domicile qu'ils ont élu dans leurs inscriptions.

La fragilité du droit de l'occupant La précarité doit être réellement voulue et convenue par les parties. L'intention peut être déduite par un faisceau d'indices que constitue la durée de la convention, les conditions de sa dénonciation ou encore par ses modalités économiques. La seule qualification en tant que telle dans l'acte ne suffit pas. Elle peut se justifier par: Durée de la convention d'occupation précaire: Elle peut être déterminée ou indéterminée et dépendre de la survenance d'un évènement certain ou incertain mais dont la date de réalisation est incertaine. La convention peut durer aussi longtemps que la circonstance qui a justifié sa conclusion perdure. La précarité résulte de l'incertitude sur la durée de l'occupation. Dénonciation de la convention d'occupation précaire: La faculté de mettre fin à tout moment sans avoir à respecter un délai de préavis, est un élément probant. Cependant, l'exigence d'un préavis de courte durée ne constitue pas un obstacle. Faible montant de la redevance d'occupation: Constituent un indice de précarité: – la modicité de la redevance; – l'absence d'obligation d'entre des lieux à la charge de l'occupant; – l'absence des charges locatives à la charge de l'occupant.

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