Évaluation Par Capitalisation
Aller au contenu principal Principe La valeur d'un bien dépend des revenus qu'il génère, jusque là nous sommes d'accord. Partant de ce principe, la méthode d'évaluation par capitalisation est très souvent utilisée. Elle se fonde sur le rapport entre le montant du loyer annuel et la valeur d'un immeuble. Le rendement locatif jugé approprié par l'évaluateur est utilisé comme taux de capitalisation du loyer. L'inverse de ce taux, c'est à dire le rapport entre la valeur de l'immeuble et le montant annuel des loyers, permet de déterminer le nombre d'années nécessaires pour que les revenus locatifs égalent le montant de l'investissement. C'est le Gross Income Multiplier (GIM), ce rapport s'apparente au rapport cours/bénéfice (Price Earnings Ratio), plus il est élevé et plus le marché est réputé cher. Dans l'immobilier, la cherté du marché se reflète par des taux de capitalisation bas. 2. Choix du loyer Si le loyer brut sert de base à la capitalisation, on doit s'assurer que le taux de capitalisation corresponde bien à un taux applicable à un loyer brut, c'est à dire qu'il comprenne une prime permettant de « couvrir » les charges d'exploitation: entre 0.
Évaluation Par Capitalisation Definition
Le loyer réel correspond au loyer facial indexé à la date d'évaluation. Le loyer facial désigne le loyer annuel figurant sur le bail en question. Pour obtenir le loyer réel, les experts se basent généralement sur le loyer du dernier trimestre et le multiplient par quatre. Le loyer théorique correspond à la valeur locative du marché (VLM), le prix que les acteurs du marché immobilier sont prêts à payer en moyenne pour la location annuelle d'un actif similaire. Ce prix est souvent exprimé en euro par mètre carré et par an à la date de référence. Le choix de loyer à capitaliser dépend de l'occupation de l'actif à la date d'expertise. B-1. Choix du loyer pour les lots vacants Si l'actif évalué est vacant, on utilisera le loyer théorique (VLM) à la date d'expertise. Cela paraît facile: il suffit de le multiplier par la surface. Néanmoins, nous nous retrouvons confrontés encore une fois au problème du choix de la surface. Quel type de surface doit-on prendre en compte? Utile, habitable, brut?
Évaluation Par Capitalisation Pour
Auteur: Sandrine RENOULT Expert Foncier (80) Article paru dans Experts Fonciers Le Mag n° 11. Septembre 2018 Le lien entre l'immeuble commercial et le fonds d'exploitation, réside dans l'occupation. Dans ce trio, chacun des composants dépend des deux autres et détermine l'évaluation immobilière. Comment en tenir compte pour la fixation de la valeur vénale de l'immeuble concerné? Pour y répondre, cet article trace certaines pistes que l'Expert Foncier est amené à explorer dans son analyse. Le terme immeuble commercial s'applique juridiquement à tous les locaux ayant vocation à accueillir des activités qualifiées de commerciales par le Code de commerce, qu'il s'agisse d'activités de vente, de fabrication ou de services. Les acquéreurs de ce type de bien achètent principalement pour investir et non pour utiliser eux-mêmes les locaux. De ce fait la valeur la plus probante des murs commerciaux est établie sur la notion de rentabilité qu'apporte son occupation pour une activité donnée. Dans un premier chapitre, des exemples pouvant être rencontrés et la bonne méthode employée dans l'évaluation des biens occupés par une exploitation seront étudiés.
La Direction Générale des Impôts a publié en novembre 2006 une nouvelle édition du « Guide de l'évaluation des entreprises et des titres des sociétés ». Elle constitue une révision du manuel émis par l'administration fiscale en 1982, qui prévalait jusqu'alors. L'actualisation réalisée fin 2006 répond au besoin d'adapter ce guide à la modernisation des méthodes d'évaluation et à l'évolution de la vie économique et financière des entreprises. Cette nouvelle version, dans le cadre d'un processus d'évaluation d'entreprise, insiste tout d'abord sur la nécessité de prendre connaissance des composantes de l'entreprise. Il s'agit d'identifier et d'examiner la chaine de création de valeur de la société considérée (quelle qualité du management, quels produits ou prestations de service, …? ) et de la situer dans un contexte de marché concurrentiel (quelles conditions de marché, quelle technologie, quels concurrents)? Cette démarche exige une collecte des principales informations financières de l'entreprise et une prise en compte de ses perspectives d'avenir.