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La tontine immobilière, un mécanisme très particulier d'acquisition immobilière, a été inventée par Lorenzo Tonti au XVIIème siècle, et perdure de nos jours en droit français. Quoique peu utilisée en raison de l'absence de révision du régime fiscal qui la concerne, elle n'est pas complètement désuète. La rédaction LegaLife s'est proposée de faire le point sur la tontine immobilière, plus en raison de la curiosité qu'elle suscite que de l'utilité qu'elle pourrait présenter. Qu'est ce que la tontine immobilière? Le principe de la tontine est extrêmement simple, quoique morbide. Vous pouvez d'ailleurs consulter un avocat pour constituer une tontine immobilière, c'est-à-dire pour passer un pacte entre deux ou plusieurs personnes dans le but d'investir ensemble dans l'acquisition d'un bien immobilier. La particularité de la tontine se situe au niveau de la survie de ses participants, reposant sur une condition suspensive et sur une condition résolutoire: le propriétaire du bien n'est pas véritablement connu jusqu'à ce qu'il y ait un seul survivant parmi les membres du pacte.
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C'est autant de situation désastreuse qui peuvent surgir lors de la tontine immobilière. Il convient donc que les uns (Agence immobilière) et les autres (Épargnants) prennent leurs responsabilités pour qu'en dépit de toutes situations, la tontine arrive à son terme. Les pré requis de la tontine immobilière Une tontine immobilière à pour vocation l'acquisition d'un bien immobilier au bout d'une période prédéfini. Le processus bien qu'étant simple, est long et nécessite la création d'un règlement tontinier pour pallier d'éventuel situation pouvant surgir dans le futur. En tant qu'agence détentrice du bien immobilier, il faudra donc: Définir les règles de la tontine: Toute association est soumise à un règlement. La tontine immobilière doit donc reposer sur un règlement clair et précis. Trouver des membres sérieux et engagés: Le tout ne suffit pas de trouver des participants. Ces derniers devront avoir une situation financière stable qui leur permet de s'acquitter à bonne date des souscriptions de la tontine.
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Supposons que la valeur du bien reste constante. Au décès de Durand, Dupont et Martin recueillent chacun 500, sur lesquels ils paieront les droits de succession entre tiers. Au décès de Martin, Dupont recueille sa part, soit 1500, et paiera donc les droits sur ce montant. Conclusion: la tontine classique ne présente pas vraiment d'intérêt sur le plan fiscal. Il existe toutefois une exception aux principes ci-dessus. Quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux (beaucoup moins élevés). Condition exigée: la valeur du bien ne doit pas dépasser 76 000 euros. La soumission aux droits de succession ne concerne que les clauses tontinières insérées dans les contrats d'acquisition en commun. Certains praticiens conseillent donc, avec prudence, d'insérer la clause tontinière dans les statuts d'une société civile immobilière qui possède elle-même le bien concerné. Avec une précaution supplémentaire: prévoir que certaines parts demeurent hors du pacte tontinier.
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L'inclusion de toutes les parts de la SCI dans la tontine peut provoquer l'annulation de cette dernière. L'Administration peut en effet considérer la SCI comme un montage réalisé aux seules fins de réduire la taxation, autrement dit un abus de droit. Le consensus est nécessaire pour gérer un bien détenu en tontine Pendant que les acquéreurs sont encore vivants, les décisions doivent être prises à l'unanimité. Cela est souvent à l'origine de situations de blocage, notamment pour les concubins qui ne s'entendent pas. C'est le principal inconvénient de la tontine. En plus, dans une tontine, les copropriétaires ne peuvent pas intenter une action en justice pour provoquer le partage ou la vente du bien. Il faut donc impérativement s'entendre avec ses cocontractants. Annuler une clause de tontine peut être fait de trois manières: par vente des parts d'un tontinier à l'autre par revente du bien à l'unanimité par requalification du contrat d'achat du bien acquis La vente des parts d'un associé à un autre est la solution la plus simple, annulant de fait la clause de tontine au profit d'un seul propriétaire.
La famille du dernier survivant héritera, sans contestation possible, du bien collectif; en revanche, un droit de transmission successorale est prélevé sur la masse totale du patrimoine; Les célibataires sont taxées à 60%, pour pourvoir recueillir la succession. Les personnes mariées jouiront d'une exemption fiscale si le bien, sujet du pacte tontinier, est leur résidence principale et ne surpasse pas les 76 000 €.