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Friday, 9 August 2024

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L'activité non salariée Pour les activités non salariées, principales ou secondaires, les revenus pris en compte pour un crédit immobilier sont les bénéfices. Cela concerne les travailleurs indépendants, les chefs d'entreprise, les intermittents ou encore les auto-entrepreneurs. Pour apporter plus de poids à leur dossier, il est préférable que ces professionnels justifient d'une activité régulière sur 3 à 5 ans, ce qui est un gage de stabilité pour les banques. Les retraites sont, elles aussi, comptabilisées à 100% car elles représentent un revenu constant. Seulement l'âge de l'emprunteur peut être un frein pour l'établissement bancaire. Les revenus locatifs: un plus qui fait la différence Les revenus locatifs font partie des rentrées d'argent inventoriées pour un prêt immobilier. Ils apportent un avantage non négligeable. Seulement comme ces revenus peuvent fluctuer, en raison de changement de locataire, de loyers impayés ou de travaux, la banque n'en tient compte qu'à 70%. 👨 Exemple de revenus locatifs Prenons l'exemple d'un emprunteur percevant un loyer de 500€ tous les mois et réglant une mensualité de 700€ pour son crédit immobilier.

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Le salaire net est l'un des revenus pris en compte par les banques. Il devrait, normalement, s'afficher sur la fiche de paye de chaque salarié. Ce n'est, malheureusement, pas le cas des loyers, des pensions et autres rentes perçues. Ils sont versés sur son compte bancaire. Il faudra donc enquêter à leur sujet avant de calculer sa capacité d'endettement. Les travailleurs non-salariés perçoivent des bénéfices dans le cadre de leurs activités. Par conséquent, ils entrent dans la base de calcul des revenus pris en compte par son banquier. Il en va de même pour les allocations et les aides sociales (ou prestations sociales). Ils viendront s'ajouter aux revenus totaux générés tout au long de la durée du prêt immobilier. Concrètement, quels sont les revenus exclus de la liste? Différents revenus sont pris en compte par les établissements prêteurs avant d'octroyer un crédit à leurs clients. Mais ce n'est pas toujours le cas. Certains revenus sont exclus de la liste. C'est notamment le cas des revenus considérés comme irréguliers.

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Les revenus locatifs pris en compte varient selon la situation professionnelle. Pour le calcul du taux d'endettement, la banque prend en compte les loyers nets de charge. Un bon taux d'endettement permet d'obtenir plus facilement un crédit immobilier. La place de la situation professionnelle Un investissement immobilier procure de nombreux avantages. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier et offre un revenu régulier grâce à la mise en location. De plus, les dispositifs de défiscalisation sont nombreux. Mais cet investissement requiert des fonds importants. Dans ce cadre, un emprunt immobilier se présente comme une bonne alternative. Mais pour en obtenir un, il faut remplier quelques conditions. Dans ce cadre, la banque procède à différentes analyses pour déterminer la capacité d'emprunt. La première est le taux d'endettement. Il ne doit pas dépasser les 33%. En dehors de cela, elle prend en compte les autres sources de revenus en dehors des revenus locatifs. En effet, une personne ayant une autre source de revenu présente moins de risques d'insolvabilité.

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En effet, ils perçoivent généralement un salaire fixe, ainsi qu'une prime variable. Les rémunérations variables des commerciaux comprennent les remboursements des dépenses, des commissions et des dividendes. Par ailleurs, une banque considère les revenus des commerciaux au cas par cas. Pour un jeune commercial, riche de quelques mois, voire d'un an d'expérience par exemple, c'est uniquement le salaire fixe qui sera considéré. Il est en effet difficile pour l'institution financière d'avoir le recul nécessaire sur ces rentrées d'argent, vu la durée du contrat, qui est souvent limitée. De fait, sauf en cas de revenus considérables, un salarié percevant sa paie à la commission doit avoir, au minimum, deux années d'expérience afin d'espérer avoir un emprunt immobilier. Un commercial d'expérience, bénéficiant de 3 à 4 ans d'expérience minimum, peut espérer que la banque considère son revenu total, constitué de sa rémunération fixe et de ses primes variables. Puisque les salaires des commerciaux évoluent d'un mois à l'autre, la banque base le calcul sur la moyenne des salaires nets perçus au cours des trois années précédentes.

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À savoir: la banque se montre compréhensive lorsque l'historique d'activité est important (enchaînement de plusieurs contrats de travail à durée déterminée sans discontinuer sur plusieurs années). Ou avec un recul insuffisant (travailleur indépendant) Si vous exercez une activité indépendante, il faut que l'organisme prêteur puisse apprécier vos revenus sur une période suffisante. Il faut donc présenter au minimum deux bilans. Certains vont jusqu'à exiger trois bilans sur trois exercices comptables pleins. La détermination du loyer net Les revenus locatifs pris en compte dans le calcul du taux d'endettement correspondent aux loyers nets de charges. Le calcul peut s'effectuer de deux manières. En déduisant les sommes effectivement réglées par l'investisseur En appliquant un coefficient. Calcul comptable des revenus et charges Cette méthode a le mérite de présenter un résultat foncier correspondant à la réalité. Elle nécessite néanmoins d'effectuer quelques calculs. Nous vous conseillons de présenter à la banque un budget immobilier cohérent avec les différentes charges.

Dès lors, il n'y a aucun effet du prélèvement à la source sur la capacité d'endettement. Un taux d'endettement plus élevé et des dérogations orientées vers les primo-accédants Cette indication sur les revenus à prendre en compte dans le calcul du taux d'endettement intervient alors que le HCSF a encadré l'accès au crédit. En effet, l'instance a modifié ses recommandations en augmentant le seuil minimum du taux d'effort. Désormais, les organismes de crédit doivent veiller à ce que le taux d'effort des acheteurs immobilier ne dépasse pas 35%, contre 33% auparavant. Si cette mesure permet aux particuliers emprunteurs d'avoir un peu plus de souplesse, elle s'accompagne de règles plus contraignantes pour les banques. Celles-ci bénéficieront d'une marge de flexibilité limitée. En effet, elles ne pourront déroger aux limites recommandées (durée de l'emprunt ou taux d'endettement supérieurs aux seuils) qu'à hauteur de 20% maximum. Ce qui signifie que 20% du volume de crédits immobiliers accordés par la banque peuvent être dérogatoires.