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Saturday, 10 August 2024

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L'achat d'un bien immobilier permet d'élargir son patrimoine et ses revenus. Néanmoins, il est important de connaître quel statut choisir pour réaliser l'acquisition. Plusieurs options sont possibles, notamment acheter en nom propre ou en Société Civile immobilière (SCI). Chacune de ces solutions présente ses particularités et ses avantages. Dans cet article, on vous montre les différences entre un achat en nom propre et en SCI. SCI ou nom propre: L'achat à plusieurs L'achat à plusieurs est généralement plus adapté en SCI, cette dernière nécessitant l'association de deux ou plusieurs personnes. Il s'agit d'ailleurs d'un des avantages de l'acquisition en SCI. Cependant, vous pouvez aussi envisager d'acheter un bien en nom propre à plusieurs. En couple, en famille ou entre amis, vous créez alors une indivision. Acquisition en nom propre en. Dans ce cas, chaque acquéreur devient co-indivisaire à la signature de l'acte authentique. Autrement dit, chaque acquéreur devient propriétaire d'une part du bien en question. A noter qu'en indivision, toutes les parties prenant part à l'achat possèdent le bien immobilier sans que celui-ci soit partagé entre elles.

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les abattements successifs: cela permet d'éviter de payer des droits de succession, chaque parent peut donner à chaque enfant des parts sociales d'une valeur de 100 000 € tous les 15 ans. En nom propre, l'immeuble n'étant pas divisible cela et impossible. A noter qu'il existe aussi un abattement concernant les donations des grand-parents envers leurs petit-enfants d'un montant de 31 865€, en ne dépassant pas le seuil de 100 000€ par enfant. La fiscalité relative à la SCI est assez souple puisqu'elle est soumise à l'impôt sur le revenu. Il n'y a pas de bénéfice à déclarer ni d'impôt à payer pour la société, ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices réalisés et déclarent chacun leur propre quote-part de résultat à l'impôt sur le revenu. Faut-il investir en SCI ou en nom propre ? — Immobilier locatif — Bevouac. En revanche, si les biens de la SCI sont loués, la société sera considérée alors comme une société commerciale et sera alors soumise à l'impôt sur les sociétés. Lorsque la donation est effectuée en nom propre, le bien est soumis au régime de l'indivision, comme dit plus haut, tous les indivisaires détiennent alors les mêmes droits sur la totalité du bien, cela pouvant amener des situations de blocage.

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Lors de l'achat d'un bien immobilier, vous avez le choix entre investir seul, c'est-à-dire acheter en votre nom propre, ou à plusieurs, grâce à la création d'une SCI. Afin d'y voir plus clair et pouvoir faire un choix entre créer votre SCI ou non, cet article vous détaille ces modes d'investissement. Le choix qui se pose ici ne pourra concerner que les activités civiles. Si l'activité est commerciale (achat-revente ou location d'immeuble), alors la société doit être sous la forme d'une SAS ou d'une SARL obligatoirement. Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?. Les avantages et inconvénients de la SCI et l'achat en nom propre L'achat en SCI La société civile immobilière, ou SCI, est un moyen permettant d'investir à plusieurs. En effet, l'article 1832 du code civil, « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes (…) elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne ». Dans le cas où la SCI deviendrait unipersonnelle, suite à une cession des parts ou au décès d'un des associés, l'associé désormais unique disposera d'un délai d'un an pour retrouver de nouveaux associés, ou à défaut la SCI pourra être dissoute.

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Pour un exercice en société, l'entrepreneur a le choix entre les statuts suivants: SARL (Société à responsabilité limitée); SAS (Société par actions simplifiées); SNC (Société en noms collectifs). Dans le cas d'un exercice en nom propre, trois options s'offrent aussi à lui. Micro-entreprise La micro-entreprise est conseillée pour ceux qui souhaitent tester leur idée d'entreprise. En effet, elle bénéficie de démarches administratives peu contraignantes. Sa fermeture est aussi peu coûteuse. De plus, les charges sociales sont proportionnelles au chiffre d'affaires. Acquisition en nom propre le. Appelé également « régime micro », ce statut permet d'exercer une activité professionnelle régulière ou ponctuelle. Selon celle-ci, l'entrepreneur doit choisir parmi trois sous-régimes, à savoir le: Micro-BNC; Micro-BIC; Micro-BA. À noter: il faut respecter un plafond de chiffre d'affaires défini par la loi pour pouvoir exercer avec le régime micro. Lorsque les activités de l'entreprise évoluent et que le seuil est dépassé, elle passe automatiquement au régime d'une entreprise individuelle.

L'obtention d'un prêt bancaire est plus simple et rassurant pour le banquier. Il a l'habitude, tu rentres dans les cases, dans les choses « normales ». Tu as plus de choix de régimes fiscaux et de pouvoir passer d'un régime à un autre assez facilement (suivant certaines conditions), donc de réorienter ta stratégie. Possibilité d'opter pour le régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui peut être extrêmement intéressant suivant ta situation. Te verser le cash-flow facilement après avoir payé tous tes frais. Achat en nom propre ou en société civile immobilière ?. L'argent généré va directement sur ton compte. Régime favorable de la plus-value des particuliers (sauf achat en LMP Loueur Meublé Professionnel). Exonération de plus-value sur ta résidence principale. Inconvénient en nom propre: À partir d'une certaine Tranche Marginale d'Imposition, tes revenus immobiliers sont fortement taxés à ta TMI + 17, 2% de PS (Prélèvements sociaux). Ex: TMI à 41% + 17, 2% de PS = 58, 2% de taxes sur tes revenus immobiliers imposables. L'achat à plusieurs te soumet par défaut au régime légal de l'indivision.

La charge fiscale du propriétaire-contribuable sera donc directement influencée. Lors de l'acquisition par une société, les produits des loyers et les charges financières devront être comptabilisés dans les comptes de pertes et profits et impacteront directement le bénéfice net qui sera imposé. L'actionnaire-propriétaire sera alors encore une fois imposé lors du versement des dividendes perçus. Acquisition en nom propre des. Certains cantons adoucissent cette double imposition en ne taxant qu'une partie des dividendes. Fortune imposable Quant à l'impôt sur la fortune immobilière qui prend en compte la valeur fiscale du bien moins le prêt hypothécaire, le résultat sera répercuté soit sur la fortune imposable d'un particulier ou le capital d'une société. Lors d'une vente Lors de la revente du bien, le propriétaire en nom propre sera taxé sur le gain immobilier dépendant de la plus-value, moins les déductions ou impenses admises, selon un barème dégressif tenant compte des années de propriété et d'occupation. Pour la société immobilière, ce sera la différence entre le prix de vente et la valeur comptable qui déterminera le bénéfice imposable.