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Wednesday, 3 July 2024
Ils ne pouvaient donc prendre fin qu'à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle la preneuse aurait atteint l'âge de la retraite. Ainsi l'ordonnance du 13 juillet 2006 qui prévoit que le bail renouvelé reste soumis aux dispositions particulières des baux à long terme, est sans effet sur le bail renouvelé avant la date de sa publication ainsi que sur ses renouvellements successifs, même ceux postérieurs à ladite ordonnance. Seule compte la date d'expiration du bail rural à long terme initial. Ces renouvellements demeurent soumis aux seules dispositions de droit commun des baux ruraux de neuf ans. Dans un moyen unique et au visa des articles L 411-64 et L 416-1 du Code rural et de la pêche maritime, la Cour de cassation a ainsi posé prestement que le bail renouvelé issu d'un bail à long terme échu avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 13 juillet 2006, relève du régime commun statutaire. Le praticien retiendra ainsi qu'il existe non pas un mais deux types de bail à ferme de 9 ans, celui issu du droit commun du bail rural et celui issu d'un bail rural à long terme renouvelé…dès lors que ce dernier est venu à échéance postérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 13 juillet 2006.

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C'est ce que la Cour de cassation a rappelé dans 3 arrêts rendus le 15 novembre 2018. En l'occurrence dans l'arrêt portant le numéro 17-16173, les preneurs s'étaient vus consentir deux baux à ferme d'une durée de 18 ans par actes authentiques des 21 juillet et 9 novembre 1976 d'une part et du 30 novembre 1976 d'autre part. Ces baux s'étaient renouvelés le 1 er octobre 1994, puis le 1 er octobre 2003, soit avant la date de publication de l'ordonnance du 13 juillet 2006. Mais qu'en était-il du renouvellement survenu le 1 er octobre 2012? Les bailleurs d'invoquer que le bail renouvelé le 1 er octobre 2003, était en cours lors de la publication de l'ordonnance dont les dispositions lui ont été immédiatement applicables. La cour de cassation n'a pas suivi cette argumentation. Dès lors que le bail à long terme initial avait vu son échéance intervenir antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance, ses renouvellements successifs, quels qu'ils soient, demeuraient soumis aux dispositions de droit commun des baux de 9 ans.

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M. a fait signifier à l'EARL du Martelet un congé pour reprise portant sur la parcelle A 109; la reprise devant s'effectuer pour mise à disposition de l'EARL de la Denante. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2017, l'EARL du Martelet a fait citer M. devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon en contestation du congé. Les parties ne s'étant pas conciliées à l'audience du 8 septembre 2017, l'affaire a été renvoyée en audience de jugement. Deux congés ont été successivement délivrés pour: reprise portant sur une parcelle en nature de vignes, et mise à disposition d'une exploitation agricole à responsabilité limitée. Solution retenue par la Cour d'appel ( Bail à ferme: Congé): La nullité du premier congé délivré par le bailleur est prononcée dans la mesure où le preneur évincé devait, dans la perspective de vérifier la condition d'exploitation directe du fonds, pouvoir apprécier la distance séparant l'adresse du repreneur de celle du bien repris, ce qu'il ne pouvait faire utilement en présence de simples supputations sur le maintien du domicile actuel.

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Référence(s): art. 8 LBFA. La vente du bien-fonds rompt-elle le bail à ferme agricole? Non, si le bailleur aliène la chose affermée ou si elle lui est enlevée en raison de poursuites ou de faillite, l'acquéreur succède au bailleur dans le contrat, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Référence(s): art. 14 LBFA. Les baux à ferme agricole peuvent-ils être repris par un tiers en cas de remise de l'exploitation? Oui, lorsque l'exploitant d'une entreprise agricole, constituée en partie de terres en propriété et en partie de terres affermées, en remet l'exploitation à une autre personne, celle-ci peut déclarer par écrit au bailleur qu'elle entend reprendre le bail d'une parcelle déterminée. Si le bailleur ne refuse pas, dans les trois mois à compter de la réception de la déclaration, la transmission du bail au reprenant ou qu'il ne demande pas, dans le même délai, la conclusion d'un nouveau contrat avec le reprenant, celui-ci reprend le bail en cours. Référence(s): art. 19 LBFA. Comment peut réagir le bailleur lorsque le fermier n'a pas payé le fermage?

À supposer même que la différence entre les titulaires de baux verbaux et de baux écrits soit justifiée, par exemple si l'on considère qu'il était nécessaire de prévoir une présomption pour les baux verbaux puisqu'il n'est pas toujours aisé d'identifier leur prise de cours, se pose malgré tout la question de savoir si cette différence de traitement de catégorie de locataire n'entraîne pas des effets disproportionnés par rapport aux objectifs poursuivis par la loi? La Cour constitutionnelle est une juridiction spéciale qui a notamment dans ses attributions l'obligation de contrôler le respect de l'égalité des Belges devant la loi et de vérifier aussi, à supposer que deux catégories de personnes soient traitées de manière différente sur base de critères objectifs, s'il n'y a malgré tout pas une disproportion par rapport aux objectifs du législateur. Il est probable que la Cour constitutionnelle soit donc saisie et il faudra donc attendre soit un arrêt de la Cour constitutionnelle soit alors une intervention du législateur.

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