Scpi : Comment Est Fixé Le Prix De Souscription ? Le Gestionnaire Le Fixe T’il Toujours Dans L’intérêt Des Associés ? - Collant De Contention Grossesse Été
Il est alors intéressant de savoir qu'une part très importante de la collecte est actuellement réalisée par les compagnies d'assurance vie et autres institutionnels. Aujourd'hui, les compagnies d'assurance vie investissent en parts de SCPI pour les proposer à leurs clients, soit directement sous forme d'unité de compte, soit indirectement via le fonds euros des contrats d'assurance vie. Les sommes sont colossales ( Je ne suis d'ailleurs pas sans m'inquiéter pour tous les petits épargnants qui ont acheté un produit garanti en remplacement du fonds euros et qui vont perdre 30% de leur capital – Attention, au défaut de conseil! ). La compagnie d'assurance vie a alors un problème majeur lorsqu'elle investit en parts de SCPI: Dans son bilan, elle doit inscrire la valeur de réalisation des parts de SCPI et non le prix de souscription payé lors de l'acquisition.. Ainsi, plus le prix de souscription des parts de SCPI sera proche de la valeur de réalisation, plus la compagnie d'assurance vie sera contente….
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Prix de souscription = valeur de reconstitution = valeur neutre de l'intérêt des nouveaux associés et anciens associés Prix de souscription > valeur de reconstitution = protection des associés anciens au détriment des nouveaux associés Prix de souscription < valeur de reconstitution = Avantage des nouveaux associés au détriment des associés anciens. Certains vous expliqueront une valorisation volontairement prudente des parts de SCPI dans un contexte de bulle spéculative et d'une probable future baisse des prix de l'immobilier d'entreprise. Vous le savez, la question des risques autour de la valeur des parts de SCPI est un sujet que nous traitons régulièrement ici. Entre hausse des taux d'intérêt, et accélération de l'obsolescence immobilière (notamment pour l'immobilier de bureaux), la valeur de réalisation des parts de SCPI pourrait subir une pression à la baisse non négligeable dans les prochaines années. Pourtant, ces sociétés de gestion qui se targuent d'une grande prudence, sont les mêmes qui affichent, mois après mois, années après années, des collectes records (et qui s'en vantent) alors même que la véritable prudence serait de réduire la collecte en se fixant un niveau maximum de souscription (cf « article dilutif.. »).
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Comme tout placement immobilier, la SCPI comporte sa part de risques, notamment un risque de perte en capital. Étant peu liquide, c'est également un placement qui doit s'envisager sur une longue durée. Les avantages et les risques des SCPI Avantage Percevoir de potentiels revenus complémentaires En investissant dans des parts SCPI, vous touchez un revenu foncier perçu chaque trimestre. Avantage Un investissement accessible Puisque vous investissez dans des parts et non un bien entier, vous n'avez pas à mobiliser de fortes sommes pour votre placement SCPI. Avantage Gestion déléguée En contrepartie d'une commission, la sélection des biens, leur gestion et leur revente sont gérées par un professionnel de l'immobilier. Avantage Mutualisation du risque Le portefeuille d'une SCPI étant diversifié, cela mutualise le risque locatif et compense partiellement l'impact négatif de loyers impayés grâce aux revenus tirés des autres immeubles mis en location. Risque Risque de perte en revenus et en capital Dépendant du marché immobilier, les potentiels revenus de la SCPI varient à la hausse ou à la baisse… ce qui comporte un risque de perte en capital.
En SCPI, il est fréquent pour les investisseurs de confondre valeur de souscription et la valeur de retrait. En effet, ces deux termes sont proches, mais ne signifient pas la même chose. En fait, la valeur de retrait d'une part SCPI concerne uniquement l'investisseur qui souhaite se retirer de la SCPI: il récupérera ses parts SCPI, non pas au prix auquel il les acheté (prix ou valeur de souscription), mais à leur valeur dite « de retrait » diminuée de la commission de souscription hors taxe. En quelque sorte, les frais de commissions sont donc retirés à la sortie et c'est pour cela que l'on parle plutôt, en SCPI, de frais de « sortie » plutôt que de frais « d'entrée ». Ainsi, la valeur de souscription correspond au prix auquel le nouveau souscripteur achète sa part et elle comprend les frais de commissions, tandis que la valeur de retrait correspond au prix auquel le souscripteur qui souhaite quitter la SCPI récupère sa part, il s'agit de la différence entre le prix à payer pour obtenir des parts de SCPI (valeur de souscription) et les frais d'entrée (frais de souscription prélevés au moment de la cession de parts de SCPI).
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