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Cette durée résulte de l'addition des délais suivants: 15 jours pour la publication de la vente + 45 jours pour la déclaration des résultats + 90 jours pour la durée de solidarité fiscale. Il appartient aux parties de désigner dans le contrat de vente qui sera le séquestre et qui paiera les frais et honoraires y afférents. Vous envisagez d'acquérir un fonds de commerce de café ou de restaurant? Ne négligez pas le séquestre du prix après la vente. Qu'est-ce que le séquestre? Pour tout comprendre sur le séquestre lors de la cession de fonds de commerce, il est nécessaire de donner sa définition générale. Le séquestre est une mesure permettant à l'acquéreur du fonds de commerce de bloquer le prix de la cession. Pour ce faire, il verse le montant dû à une tierce personne. Cette dernière doit alors conserver cette somme jusqu'à l'écoulement du délai des droits d'opposition. La personne à la charge du blocage peut être un notaire, un avocat ou une personne choisie par les deux parties. Lors de la cession d'un fonds de commerce, le séquestre n'est pas obligatoire.
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La « cession de commercialité » est effectuée par le propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux qu'il transforme en immeuble à usage d'habitation (généralement appelé « fonds compensateur »), au profit d'un opérateur envisageant de procéder au changement d'affectation inverse (propriétaire du « fonds compensé »). Pour comprendre, précisons que l'article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation (ci-après CCH) dispose que « l'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire.
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Il s'agit, le plus souvent, d'une expertise amiable, c'est-à-dire décidée conjointement par les deux parties au contrat. Néanmoins, en définitive, c'est le juge du fond qui sera souverain pour apprécier l'objectivité de la modification des facteurs locaux de commercialité évoqués, notamment en vérifiant et en contrôlant la nature des éléments rapportés par l'expert. Modification des facteurs locaux de commercialité: jurisprudence Les facteurs locaux de commercialité évoqués ci-dessus ne sont toutefois pas suffisants pour constituer un motif valable de déplafonnement du montant du loyer. En effet, les facteurs évoqués par le bailleur doivent présenter un intérêt pour le commerce exploité dans les locaux loués faisant l'objet d'un bail commercial. Cela signifie que la modification des facteurs locaux de commercialité doit impacter de manière favorable l'activité commerciale du locataire. Cet élément a été relevé par la jurisprudence dans un arrêt datant du 9 juillet 2008 et repris par la suite par l'article 23-4 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953.
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Changer l'usage d'un bien obéit d'abord à une stratégie de patrimoine qui peut s'envisager dès lors qu'un bien génère un premium important en étant loué en saisonnier plutôt qu'en bail classique. En règle générale on estime qu'à Paris, un bien propice à la location saisonnière peut générer entre 2 et 3 fois plus en location saisonnière qu'en bail classique. Vendez votre commercialité Vous transformez un local commmercial en logement? Vous pouvez vendre la commercialité rattachée au bien et obtenir une rentrée d'argent supplémentaire pour réaliser vos travaux. Attention, il est nécessaire de céder la commercialité avant la fin de travaux, sinon vous perdez le bénéfice de cette dernière. Achetez de la commercialité Vous souhaitez louer légalement en saissonier? Il est nécessaire d'acquérir la commercialité et effectuer un changement d'usage auprès de votre mairie ou de l'urbanisme. Cette démarche vous permettra de louer toute l'année en saissonier en toute légalité.
Rentabilité brute La rentabilité brute se base sur le prix d'achat et le montant du loyer annuel. Le calcul à effectuer est le suivant: 100 x (loyer mensuel x 12) / prix d'achat Ici, le prix d'achat comprend les dépenses supplémentaires tels que les frais d'agence, de notaire, de crédit et le coût des éventuels travaux réalisés. Rentabilité nette La rentabilité nette se calcule en ajoutant à la rentabilité brute les frais et charges. Parmi eux, on retrouve: les frais d'entretien et de gestion du local, l'électricité, l'assurance, les crédits, les taxes, les charges de copropriété, non récupérables… Calculer la rentabilité nette revient à effectuer le calcul suivant: 100 x (loyer mensuel x 12) – (total des frais et charges) / Prix d'achat. A ce calcul, doit être déduit le taux d'imposition du propriétaire. Le calcul du prix va être différent selon la vente envisagée: vente des murs commerciaux, vente du fonds de commerce Si le local commercial est occupé, son prix de vente va être plus élevé.