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Friday, 5 July 2024

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Le prix de l'or s'est renforcé dans des échanges agités lundi, l'affaiblissement du dollar soutenant le métal jaune, bien que les gains aient été limités par certains investisseurs se tournant vers des actifs plus risqués en Asie. L'or était en hausse de 0, 2% à 1 856, 86 $ l'once, à 0152 GMT. Les contrats à terme sur l'or américain ont légèrement augmenté de 0, 1% à 1 859, 40 dollars. « Avec les 3 jours de vacances aux États-Unis, ce qui signifie moins de liquidités que d'habitude, et un manque de données de premier plan jusqu'à mercredi, nous pourrions constater que l'or restera cloué à sa fourchette étroite autour de 1 850 $, à moins qu'un nouveau catalyseur n'arrive », a déclaré Matt Simpson, analyste principal de marché de City Index. Les bureaux du gouvernement fédéral, les marchés boursiers et obligataires, et la Réserve fédérale seront fermés lundi pour le jour férié du Memorial Day aux États-Unis. Je baisse ma soeur pour. Malgré une évolution plutôt positive depuis qu'il a atteint son plus bas niveau sur trois mois, à 1 786, 60 dollars l'once, le 16 mai, le prix de l'or est en passe de connaître une deuxième baisse mensuelle consécutive pour la première fois depuis mars 2021, avec un recul d'environ 2, 4% jusqu'à présent.

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« La sous-performance de l'or s'explique en grande partie par le fait que les investisseurs se sont tournés vers les liquidités en raison de la chute des marchés boursiers, tandis que les fermetures en Chine ont également réduit la demande. En général, le mois de juin est un mois baissier pour l'or, mais ce schéma saisonnier semble avoir été avancé d'un mois », a déclaré M. Je baisse ma soeur de la. Simpson. Les actions asiatiques ont suivi la hausse de Wall Street, tandis que le dollar est resté bloqué près de son plus bas niveau en cinq semaines, les investisseurs pariant sur un éventuel ralentissement du resserrement monétaire américain, même après les fortes hausses de juin et juillet. Un dollar plus faible rend l'or plus attrayant pour les acheteurs détenant d'autres devises. La hausse des taux d'intérêt à court terme aux États-Unis augmente le coût d'opportunité de la détention d'or non productif. L'argent a augmenté de 0, 1% à 22, 13 $ l'once.

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Souvent, la révision triennale légale est confondue avec l'indexation conventionnelle résultant d'une clause du bail. La révision triennale du loyer est prévue par la loi. Elle s'applique donc à tous les baux commerciaux. En revanche, l'indexation conventionnelle doit résulter d'une clause prévue par le contrat de bail. A défaut, son application ne peut être demandée. On parle aussi de clause d'échelle mobile. On la retrouve presque systématiquement dans tous les baux commerciaux. Il existe deux différences entre la révision triennale et la clause d'échelle mobile. La première réside dans le fait que la révision triennale ne peut intervenir qu'après 3 ans révolus depuis la précédente fixation du loyer. La clause d'échelle mobile, en revanche, fait varier le loyer plus fréquemment. En effet, la pratique la plus répandue est celle de la variation annuelle du loyer. La seconde différence concerne l'indice. La révision triennale est plafonnée par la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

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Écrit par Louise Bargibant le 22 janvier 2021. Publié dans Articles. La Cour de cassation le rappelle constamment: le montant du loyer initial est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail. Il s'agit donc de « liberté contractuelle » pour la fixation du loyer initial. Souvent, le loyer est fixé forfaitairement en fonction de la surface. Parfois, les parties prévoient à la différence d'un forfait un loyer variable (les fameuses « clause-recettes ») qui est un mode de détermination du loyer lequel va varier selon les résultats de l'exploitation ou selon le chiffre d'affaires. La révision est bien différente de la fixation du loyer lors de la conclusion du bail puisqu'elle est porte sur la question du loyer en cours de bail et est strictement réglementée par le Code de commerce. En réalité, il existe deux types de révision légale du loyer en cours de bail: la révision triennale du loyer; la révision par le jeu d'une clause d'échelle mobile. Retour sur ces deux modes de révision du loyer en cours de bail.

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La révision triennale étant un mécanisme légal de révision du loyer d'un bail commercial, il est d'ordre public et il n'est pas possible de s'y opposer. Ce mécanisme reste toutefois strictement encadré. Ainsi et sauf si le locataire peut rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit en principe correspondre à la valeur locative des lieux loués, dans la limite du plafonnement et sans pouvoir, depuis la loi « Murcef » du 11 décembre 2001, être inférieur au montant du loyer en cours. En l'absence de preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux correspondant à celle exigé par les textes, le loyer du bail révisé est fixé au loyer plafond. Contrairement à la modification des facteurs locaux de commercialité pouvant être invoquée à l'occasion de la fixation du loyer du bail renouvelé, la fixation à la valeur locative du loyer révisé requiert une modification matérielle des facteurs locaux qui a, à elle seule, entraîné la variation de plus de 10% de la valeur locative.

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Cette faculté de révision du loyer bénéficie à la fois au locataire et au propriétaire. La révision triennale du loyer (tous les trois ans minimum) est automatique: il n'est donc pas nécessaire de prévoir une clause spécifique dans le bail commercial. Attention: Toute demande de révision de loyer avant l'expiration d'une période triennale est nulle. La demande de révision de loyer doit être adressée à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contenu de la lettre doit notamment préciser le montant du loyer demandé. Quelle est la différence entre l'ILC et l'ILAT? En principe, le bail commercial prévoit que le loyer pourra être révisé selon un indice de référence convenu entre les parties. Il peut s'agir de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Ces deux indices viennent remplacer l'Indice du Coût de la Construction (ICC), supprimé pour les baux commerciaux par la loi Pinel. L'ILC concerne les baux commerciaux, tandis que l'ILAT concerne les baux professionnels.

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________ ________ ________, le ________ Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception Objet: Révision triennale de loyer Madame ou Monsieur, Par acte en date du ________, j'ai consenti à la société ________ un bail commercial sur les locaux situés ________, pour une durée de 9 ans, commençant à courir le ________. Conformément aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce, le loyer d'un bail commercial peut être révisé par périodes triennales, afin de correspondre à l'évolution de la valeur locative des locaux. La dernière révision de loyer dudit bail a eu lieu le ________. En conséquence, j'entends fixer, à compter de la présente lettre, le montant du loyer révisé à la somme de ________ € par an, hors charges et hors taxes. Pour rappel, la majoration de loyer ne peut excéder la variation de l' indice des loyers commerciaux (ILC) sur la période écoulée. L'indice applicable n'étant pas encore publié, il est appliqué à titre provisionnel, le dernier indice connu, avec régularisation lors de la parution de l'indice en cours au jour de la présente lettre.

Conditions de la demande de révision La demande de révision triennale du loyer ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de trois ans qui court à compter: - de l'entrée en jouissance du preneur dans les lieux loués, s'il s'agit de la première révision; - ou du jour où la dernière révision du loyer est devenue effective. Important: le délai de trois ans se décompte de date à date. Ainsi, pour un bail révisé à compter du 1 er octobre 2010, le délai de trois ans expire le 1 er octobre 2013, et la nouvelle demande de révision ne pourra donc être notifiée qu'à compter du 2 octobre 2013. La demande de révision peut toutefois valablement intervenir passé ce délai de trois ans. Le retard aura simplement pour effet de reporter d'autant la date à laquelle la prochaine demande de révision triennale pourra être notifiée. Ainsi, pour un bail ayant pris effet le 1 er juin 2006, si le bailleur adresse sa première demande de révision du loyer le 20 novembre 2010, il devra attendre le 21 novembre 2013 pour demander une nouvelle révision.

En pratique, la demande doit être notifiée par acte d'huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé. L'acceptation de la demande peut être expresse (envoi d'un courrier ou signature d'un avenant au bail). Elle peut également être tacite, dès lors qu'elle résulte d'un comportement non équivoque. Ainsi, le fait pour le preneur de payer au bailleur le montant du loyer que celui-ci a mentionné dans sa demande de révision vaut acceptation de la proposition de révision du loyer. À noter: la date d'entrée en vigueur du loyer révisé correspond au jour de la demande de révision, sauf accord des parties ou décision du juge sur une autre date. Mais attention! Tant que le montant du loyer proposé n'a pas été accepté par l'autre partie, il est inapplicable. Et en cas de refus de la proposition de révision, l'auteur de la demande - le bailleur le plus souvent - devra saisir le juge des loyers commerciaux, dans les deux ans suivant la demande, pour obtenir une fixation judiciaire du loyer révisé.