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Wednesday, 17 July 2024

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Publié le 14 décembre 2017 A partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs pourront renégocier tous les ans leurs contrats d'assurance de prêt. Avec la baisse des taux d'intérêt, les Français ont pris l'habitude de renégocier leurs crédits immobiliers. A partir du 1 er janvier 2018, ils pourront également faire jouer la concurrence sur leurs assurances emprunteur. Avec un potentiel d'économies substantielles. Voté le 8 février 2017, l'amendement dit « Bourquin », du nom de son auteur, sénateur PS du Doubs, autorise, à partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs, même ceux qui remboursent leurs crédits immobiliers depuis plusieurs années, à renégocier tous les ans leurs contrats d'assurance de prêt. L'enjeu est de taille: le courtier en ligne Ré estime à 2, 8 milliards d'euros au total les économies que pourraient réaliser les Français, soit en moyenne 6310 euros par foyer. En situation de quasi-monopole (selon le courtier en ligne Ré, « elles ont réalisé environ 90% des contrats d'assurance emprunteur et leur marge moyenne est de 40% »), les banques n'entendent pas perdre la main.

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Crédit immobilier: un Français met 7 ans pour se constituer un apport suffisant Selon une étude de la banque HSBC, il faut en moyenne sept ans à un acheteur potentiel pour se constituer un apport personnel suffisant. C'est deux ans de plus que la moyenne mondiale. Les banques sont-elles préparées au choc de l'assurance emprunteur? Depuis le 1er janvier, les emprunteurs ont la possibilité de résilier leur assurance de prêt annuellement et de souscrire une offre concurrente moins chère que celle proposée d'office par la banque prêteuse. Comment les banques vont-elles riposter? Explications. Le banquier n'est pas toujours fautif en cas de crédit excessif Selon la Cour de cassation, c'est à l'organisateur de l'opération de vérifier que le montage financier est adapté aux capacités de ses clients. L'assurance emprunteur en cinq points Au moment de préparer un projet immobilier, les emprunteurs ne pensent pas toujours à la question de l'assurance liée à leur prêt. Celle-ci est pourtant primordiale - et obligatoire.

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​ Durée des prêts immobiliers ¶ A partir du 1er janvier, un emprunteur particulier ne peut plus emprunter sur plus de 25 ans, pour faire l'acquisition d'un bien immobilier. Des exceptions resteront: Entrée en jouissance du bien retardée par rapport à l'octroi du prêt (durée maximale de 27 ans), logement neuf en cours de construction Achat d'un bien ancien avec des travaux représentant 25% du coût total de l'opération. Des dérogations à la règle, mais dans une part limitée des nouveaux crédits, sont prévues. Le taux d'endettement Le taux d'endettement ne peut pas dépasser 35% des revenus annuels. A noter Pour le HCSF "Une pratique habituelle de marché consiste ainsi à le limiter à 33% à l'octroi", et d'ajouter que cette habitude voyait des exceptions, avec un quart des crédits au taux d'endettement supérieur. Elles représentent selon le Gouverneur de la Banque de France « des règles de protection visant à rendre l'emprunt plus sûr et à éviter les dossiers de surendettement ». Le HCSF a dressé un constat « La normalisation progressive des conditions d'octroi observée ces derniers trimestres permet de renforcer les fondamentaux du modèle du crédit à l'habitat français et d'en assurer la robustesse ».

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En contrepartie, l'établissement propose un taux de crédit immobilier bien plus avantageux. A compter du 1 er janvier prochain, la durée maximale de la domiciliation des salaires sera fixée à dix ans. Les banques seront aussi dans l'obligation de fournir une information claire et détaillée à leurs clients sur la nature de l'avantage accordé en contrepartie. Sarah Asali

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​ Un caractère obligatoire ¶ C'est officiel: les recommandations deviennent obligatoires. Le HCSF ( Haut Conseil à la Stabilité Financière) avait émis des recommandations pour les crédits immobiliers. Dans les faits, elles étaient déjà bien appliquées par les établissements bancaires. Dorénavant les recommandations revêtent un caractère obligatoire et, ce sera inscrite au Journal officiel au début de l'année 2022. Le HCSF transforme ses recommandations, en norme juridiquement contraignante pour les banques. Celles-ci peuvent s'exposer à des sanctions, en cas de non-respect. ​ Un constat ¶ La part des prêts avec des taux d'effort élevés et des maturités au-delà de vingt-cinq ans est en baisse. Les nouveaux prêts dont les emprunteurs présentent un taux d'effort supérieur à 35% représentent 18% de la production en juillet 2021, soit un repli de 14 points par rapport à janvier 2020. Ce qui diminue et ce qui augmente Le taux d'effort, autrement dit le taux d'endettement, diminue. La durée des prêts augmente légèrement, elle est de 21 ans et 9 mois en juin 2021.

« 90% de nos clients domicilient leurs revenus dans la banque dans laquelle ils souscrivent un prêt… Si l'avantage consenti en échange n'est généralement pas notifié, ces clients parviennent à obtenir d'excellentes conditions car dans le contexte actuel de taux très bas, avec des marges limitées, c'est la mise en place d'une relation de long terme qui permet aux banques de rentabiliser les crédits accordés. Ainsi, les prêts consentis pour financer des investissements locatifs, donnant moins souvent lieu à la domiciliation des salaires, sont souvent plus chers, de l'ordre de 0, 10%. De même, une banque propose actuellement des taux supérieurs de 0, 25% à ceux qui renégocient leurs prêts, car souvent, une partie des comptes restent dans l'ancienne banque… » constate Sandrine Allonier, directrice des partenariats bancaires de Vousfinancer. Mais si l'avantage consenti n'était pas toujours indiqué jusqu'à maintenant, une banque vient d'indiquer sur son barème de taux une réduction de 0, 30% en cas de domiciliation bancaire et l'application d' « une majoration de 30 points de base si le client ne le souhaite pas ».