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La valeur des droits démembrés peut aussi être calculée suivant une méthode dite économique, formule de calcul qui conjugue divers paramètres et peut aboutir à valoriser davantage l'usufruit. Quelle méthode adopter? Le choix est d'abord guidé par l'obtention d'un accord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire sur les montants qu'ils entendent respectivement percevoir. Mais le choix peut aussi dépendre du calcul de l'impôt de plus-value. Supposons que l'usufruitier soit exonéré de plus-value, il peut être judicieux d'augmenter le prix de l'usufruit à la faveur d'une valorisation économique, minorant d'autant le prix de la nue-propriété et donc l'impôt de plus-value y afférent. Cependant, l'inconvénient majeur lié à la répartition du prix de vente est la disparition du démembrement de propriété et donc la suppression de l'intérêt fiscal à l'extinction de l'usufruit. Fort heureusement, il existe des alternatives. 2. L'attribution de l'intégralité du prix de vente à l'usufruitier sous la forme d'un quasi-usufruit L'article 621 du Code civil autorise les vendeurs à reporter l'usufruit sur le prix de vente.

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À la différence de l'indivision, le démembrement de propriété consiste à partager la pleine propriété d'un bien. En effet, le bien est divisé entre l'usufruitier qui garde le droit d'utiliser le bien et le nu-propriétaire qui conserve celui d'en disposer. Avoir recours au mécanisme de démembrement offre bien des avantages, notamment dans le cadre d'une donation afin de réduire les frais de succession. Suivez-nous, nous vous expliquons ici les principes et le fonctionnement du démembrement! Quel est le principe du démembrement de propriété? Afin de comprendre le démembrement, rappelons les composants d'un droit de propriété: L'abusus constitue le droit de disposer le bien L'usus est le droit de l'utiliser Le fructus est le droit d'en percevoir les revenus. Ainsi, le démembrement de propriété consiste à séparer l'abusus, de l'usus et du fructus. En d'autres termes le droit de disposer du bien revient au nu-propriétaire tandis que les droits de l'utiliser et de percevoir les revenus sont donnés à l'usufruitier.

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La règle est plus ou moins la même lorsque la donation porte sur des titres d'une société bénéficiaire, soumise à l'impôt sur les sociétés. Lorsque les parents choisissent de mettre les bénéfices en réserve plutôt que de les distribuer, les enfants nus-propriétaires pourront également profiter de l'accroissement de la valeur des parts résultant de cette mise en réserve en franchise de droit de succession. Par exemple, si la société met chaque année 50. 000 euros en réserve et que le parent usufruitier décède dix ans après la constitution de la SCI, c'est 500. 000 euros supplémentaires qui peuvent être transmis aux enfants, en franchise de droits de succession. Reste que l'économie d'impôt ne doit pas être le seul moteur de cette opération. Il ne faut pas perdre de vue que le démembrement de propriété restreint le droit de vente de l'usufruitier. Il n'aura plus la possibilité de vendre le bien seul, c'est-à-dire sans l'accord de ses enfants nus-propriétaires. « Il faut parvenir à concilier les avantages d'une transmission anticipée de patrimoine avec l'allongement de la durée de vie humaine en ayant à l'esprit qu'une personne âgée de 55 ans a une espérance de vie de 90 ans, s'il s'agit d'un homme et de 94 ans pour une femme », prévient Corinne Caraux.

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LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ COMMENT LE DÉFINIR Le démembrement de propriété résulte des caractéristiques mêmes du droit de propriété, définies par l'article 544 du Code civil: " La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". La propriété se caractérise donc par l'addition de l'usufruit, c'est-à-dire le pouvoir d'y habiter, de l'utiliser (l'usus), de le louer pour en tirer des revenus (le fructus) et de la nue-propriété qui se caractérise par le droit d'en disposer (abusus) et de le modifier. En conséquence, la pleine propriété peut faire l'objet d'une dissociation: l'usufruitier dispose alors du droit d'usage ainsi que des fruits éventuels du bien et le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l'usufruitier. Ce démembrement de propriété peut intervenir sur des biens meubles (portefeuilles de titres ou d'actions ou sur des biens immobiliers).

Cette exception est prévue à l'article 21 du décret du 8 mars 1978 fixant le tarif des notaires. Réaliser un achat en nue propriété au profit de ces enfants ou petits enfants? L'investissement en nue propriété est une excellente manière de transmettre de son vivant: pour rappel, acheter en nue propriété consiste à acquérir le seul droit de nue propriété représentant une décote de prix de l'ordre de 40%. A la fin de la période de démembrement, le nu propriétaire récupère gratuitement l'usufruit et devient ainsi plein propriétaire. Par exemple, pour un appartement ayant pour valeur libre 150 000 €, la valeur de la nue propriété sera de 90 000 €. Un donateur seul peut ainsi donner l'équivalent de 150 000 € en ne déboursant que 90 000 €, en totale franchise de droit. Pour en savoir plus: Donation de l'usufruit précédemment réservé: Quels émoluments? A l'occasion de la donation de la nue propriété, ont été réglés des droits de mutations (détails ci dessus) ainsi que la publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière (CSI) avec comme base de calcul la pleine propriété du bien.

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