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Contrat A la suite d'une donation de mes parents, je suis devenu propriétaire de terres agricoles louées à un tiers par bail à long terme, à échéance au 31 mai 2010. Le bail était renouvelable par période de neuf ans. En avril 2013, à ma demande, nous avons refait un bail notarié de neuf ans, avec effet au 1er juin 2010, avec augmentation du fermage et des impôts. Aujourd'hui, le fermier en place ne veut pas payer le complément de fermage des deux années. Est-il dans son droit? A partir du moment où votre fermier a accepté de signer le nouveau bail, aux prix et conditions de celui-ci, il est tenu de payer le fermage fixé dans le contrat. « Dans la pratique, il n'est pas rare de rédiger un bail avec prise d'effet rétroactive, explique Maître Frédéric Moreau, notaire à Saint-Philbert-de-Grand-Lieu (Loire-Atlantique). Les parties laissent parfois passer le terme du bail. Lorsqu'ils se décident à régulariser la situation, un nouveau contrat est établi, dans lequel nous indiquons que le présent bail a pris effet rétroactivement.

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Il ne s'agit donc pas d'une révision automatique, mais plutôt d'une révision qui doit faire l'objet d'une demande formée selon un formalisme spécifique. Il se déduit de ce formalisme spécifique l'absence d'automaticité et donc de rétroactivité de la révision du bail commercial. En effet, si la demande en révision n'a pas été formellement formée par le bailleur ou le preneur, celui-ci ne peut ultérieurement réclamer l'application de la révision du loyer avec effet rétroactif. 2- Exception: la possibilité de prévoir une révision automatique Par exception au principe décrit ci-dessus, la rétroactivité de la révision du loyer du bail commercial peut s'appliquer lorsque le contrat contient une clause prévoyant expressément que la révision s'effectue automatiquement. Une telle clause est valide selon les termes de l'article L. 145-39 du code de commerce. Ainsi, en présence d'un caractère automatique, la révision du loyer n'a plus à être sollicitée par le bailleur ou le preneur à son cocontractant: elle est automatiquement applicable.

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Le contentieux lié à cette pratique était assez lourd et entraînait beaucoup de contestations: les locataires s'estimaient lésés d'avoir à régler une augmentation de loyer conséquente, pour plusieurs années et généralement en fin de bail. Ce pourquoi, la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue modifier l' article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précisant que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties pour effectuer l'opération dans le contrat de bail. Situation depuis la loi ALUR: plus de rétroactivité Dans un premier temps, un délai a été octroyé aux bailleurs afin de régulariser des situations anciennes. Toutefois, depuis fin mars 2015, il n'est plus possible de procéder à une augmentation rétroactive d'un loyer soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cela signifie désormais que: le bailleur doit solliciter la révision du loyer à l'indice IRL dans l'année, à compter de la date prévue par le contrat (dans la clause de révision); il perd ce droit s'il n'exerce pas dans le délai imparti; les augmentations rétroactives de loyer seront impossibles à l'avenir.

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Résumé du document « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements », tel est ce que l'article 1741 du Code civil dispose. Le contrat de bail peut donc être dissout. Mais quelles sont les caractéristiques de cette résolution, quels sont les effets qui peuvent survenir lorsqu'un contrat à exécutions successives, tel un contrat de bail, est résolu. Notre sujet, portant sur la rétroactivité de la résolution dans le contrat de bail, va nous permettre d'étudier ce questionnement. Le bail est un contrat par lequel le bailleur s'engage à fournir, pendant un certain temps, la jouissance d'une chose, à un locataire moyennant le paiement d'un prix. Il s'agit alors d'un contrat à exécutions successives dont son exécution est fractionnée en diverses prestations et se prolonge dans le temps, parce qu'il est conclu pour assurer un service ou procurer un avantage pendant une certaine durée. Il faut le distinguer des contrats à exécution instantanée qui eux donnent naissance à des obligations qui s'exécutent en une seule fois.

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Ces loyers peuvent donc être révisés rétroactivement 5 années en arrière. Dans ce cas, l'indice de départ à utiliser est l'indice d'il y a 5 ans, et non l'indice de départ du bail, conformément au jugement de la cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3 du 15 Mars 2017 n° 15/05374.

Affiné entre 2 et 18 mois, il a une texture ferme et est fabriqué à partir de lait de brebis de l'île. L'île de Pag étant battue par les vents d'hiver, la végétation se charge de sel qui est ensuite ingéré par les brebis. La végétation étant rare, ces mêmes brebis se nourrissent essentiellement de Sauge, herbe aromatique très aromatisée. La conjonction de ces 2 facteurs donne au fromage de l'île un goût inimitable et plusieurs fois salué par le championnat du monde de Fromage. Côté spécialités culinaires, vous pourrez goûter aux strudels au fromage, aux macaronis en aiguille ou encore la bouillabaisse locale ( brubet). En desserts traditionnels, il faut se laisser tenter par les hrostules. La dentelle de Pag est une autre spécialité locale. Elle est réalisée sans aucun modèle. Les femmes apprennent en prenant exemple sur leurs mères et grand-mères en y ajoutant un petit détail personnel. Pour cette raison, la dentelle de Pag est inscrite au patrimoine culturel mondial de l'Unesco. Vue sur l'ile de Pag depuis le pont Côté patrimoine et culture, le musée de Novalja et son aqueduc souterrain datant du premier siècle est la principale attraction de l'île.

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Les villages du Sud de l'île conviendront donc très bien aux touristes souhaitant profiter de Pag sans sûbir la musique et l'ambiance de fête de Zrce. Venir à Pag Le pont au Sud de l'île de Pag L'île est reliée au continent par un pont au Sud. Plusieurs lignes de bus permettent d'accéder à l'île depuis les villes situées sur le continent. Il est possible d'y venir en voiture ou de louer une voiture ou un scooter sur place. Depuis Starigrad ou Zadar, il faut compter une petite heure de trajet en voiture jusqu'au centre de l'île. Les ferries Jadrolinija relient tous les jours l'île en 20 minutes (entre Prizna et Žigljen). Le bateau Lun – Rab et le catamaran Novalja – Rab – Rijeka s'adressent quant à eux aux voyageurs sans voiture. En avion, ce sont les aéroports de Zadar, Split et Rijeka qui sont les plus proches. Les bus assurent la navette tous les jours en haute-saison. Sur place, on retrouve les mêmes hébergements touristiques que sur les autres îles de Croatie: hôtels, maisons et appartements à louer, campings…

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le thermomètre grimpe jusqu'à 6° et il pleut en décembre 199mm. L'île de Pag Graphiques météo: températures, précipitations... Les graphiques ci-dessous permettent de visualiser pour l'île de Pag les normales saisonnières suivantes: la température extérieure minimale et maximale, la température de la mer, l' ensoleillement quotidien moyen, l'humidité relative, le risque et le volume mensuel de précipitations pour chaque mois de l'année. Température extérieure Précipitations Ensoleillement quotidien moyen Température de la mer Taux d'humidité relative Affluence et saisons touristiques Découvrez quand est la haute saison touristique à l'île de Pag (et donc, la période où l'affluence touristique est la plus élevée) et quand est la basse saison touristique avec nos données et graphiques. Saisons touristiques de l'île de Pag Basse saison à l'île de Pag: la fréquentation touristique est au plus bas en Février, Mars, Novembre et Décembre. Moyenne saison à l'île de Pag: l'affluence est moyenne en Janvier, Avril, Mai, Juin, Septembre et Octobre.

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Splendide baie. La baie de Kvarner abrite de nombreux trésors. Dans cet article, nous avons sélectionné trois lieux que vous devez absolument voir. Où (bien) manger sur l'île de Pag? La côte Adriatique est réputée pour les restaurants de poissons qui la bordent. Et l'île de Pag, cernée par les eaux, n'en manque évidemment pas. Voici quelques établissements que nous vous conseillons: Konoba Bodulo | Un très bon restaurant servant de la cuisine croate bien typique et généreuse | Vangrada ulica, Pag Trapula Wine & Cheese Bar | Tout est dans le nom: les vins sont variés, le jambon et le fromage servis savoureux. Mention spéciale pour la terrasse | Trg Kralja Petra Kreshimira IV 1 Main Square, Pag Konoba Dida | Légèrement excentré au nord de la ville de Pag, voici un restaurant qui sait servir les produits de la pêche | Basaca, A. Starcevica 62, Pag Où se loger (confortablement) sur l'île de Pag? A Pag, les meilleurs hôtels se situent sans doute au nord, près de Novaljia qui attire ses cohortes de fêtards l'été.

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Elle compte aujourd'hui près de 2 700 habitants, faisant d'elle la principale ville de la région. La seconde cité la plus reconnue de l'île est celle de Novalja, où habitent plus de 2 000 personnes. Cette dernière tient sa renommée principalement de sa célèbre plage de Zrce qui attire chaque année des milliers de jeunes présents pour faire la fête. Elle est, ainsi, la destination la plus populaire et la plus festive de Croatie entre juin et septembre. L'île de Pag affiche une fréquentation contrastée, surpeuplée pendant la période estivale, elle redevient désertique le reste de l'année et laisse apparaître un tout autre décor: un paysage aride où les moutons deviennent la population majoritaire. De nombreuses activités proposées Durant des siècles, les habitants de l'île de Pag ont tiré l'essentiel de leurs ressources du sel et de l'élevage des moutons, avec la production du célèbre fromage, le Paski Sir. Aujourd'hui, ces marchés restent conséquents, mais c'est à présent le tourisme la principale source de revenus de l'île.

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