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A noter: Le contrat de bail commercial sera alors soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce susvisés. Pour éviter la requalification du bail dérogatoire en bail commercial, le bailleur doit empêcher la possession juridique des locaux loués par le locataire à l'issue du bail dérogatoire en manifestant son refus du renouvellement du contrat. En refusant le renouvellement du bail dérogatoire, le bailleur ne prend donc aucun risque et ne sera tenu au versement d'aucune indemnité. A NOTER: D'après un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 8 juin 2017, si le bailleur ne prend aucune disposition pour obtenir la restitution des clés des locaux avant le dépassement de la durée maximale du bail dérogatoire, alors les juges considèreront que le bailleur ne s'oppose pas au maintien du locataire dans les locaux. De facto, le bail dérogatoire sera requalifié en bail commercial. Il convient de noter qu'une jurisprudence constante considère que si le b ailleur utilise frauduleusement le régime des baux dérogatoires pour échapper au régime légal des baux commerciaux, alors il ne peut pas demander la requalification du contrat en bail commercial.

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LegalPlace vous offre un modèle de bail précaire à imprimer et à télécharger. Il s'agit d'un modèle 100% fiable rédigé par des avocats expérimentés. À noter que le bail précaire peut être également meublé. Quelle durée maximum du bail dérogatoire (bail précaire)? La particularité du bail dérogatoire ou bail courte durée relève du fait qu' il ne peut excéder une durée totale de 36 mois (renouvellements éventuels compris). A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. L'avantage de ce bail est de permettre au locataire de ne pas être engagé sur une trop longue période afin de « tester » son activité. La contrepartie est que le locataire ne bénéficie pas de la protection du statut des baux commerciaux, il n'y a donc ni droit au renouvellement, ni indemnité d'éviction. Attention: la loi (article L. 145-5 du Code de commerce) est formelle, à l'issue du bail dérogatoire ou bail courte durée, si le preneur est laissé en possession des locaux loués, alors le bail est renouvelé mais devient alors de droit soumis au statut du bail commercial.

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On peut tout à faire convenir d'une clause recette, c'est-à-dire d'un loyer déterminé en fonction du chiffre d'affaires du locataire, et éventuellement l'assortir d'un loyer minimum garanti. Les éventuelles règles de révision du loyer sont également définies librement entre les parties (on peut par exemple envisager l'insertion d'une clause d'échelle mobile, afin de permettre une variation automatique du montant du loyer aux termes convenus). À noter qu'en cas de poursuite du bail en bail commercial, on retrouvera les règles prévues par le statut des baux commerciaux pour la révision du montant du loyer (révision triennale, révision au stade du renouvellement). Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres articles: Clause d'échelle mobile; Clause recette; Loyer du bail commercial; Charges du bail dérogatoire (bail précaire) Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le preneur. Attention toutefois à respecter la règlementation particulière prévue par le statut des baux commerciaux sur ce point.

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Sinon, il lui faudra déplacer sa boutique, ce qui n'est pas toujours facile. Le bail commercial de courte durée n'offre au locataire ni la protection du bail commercial classique, ni la pérennité nécessaire à la rentabilisation d'une activité et à la fidélisation d'une clientèle. On notera cependant que, parmi les inconvénients d'un bail dérogatoire, il y a l'impossibilité de lancer un magasin en franchise. En effet, aucun franchiseur n'accepte de signer un contrat avec un commerçant qui n'a pas l'assurance de disposer d'un magasin pendant la durée du contrat de franchise, laquelle est toujours supérieure à deux ans. En revanche, un bail précaire peut convenir à des enseignes accordant des concessions ou des licences souples renouvelables chaque année. A la différence du bail commercial traditionnel, le bail dérogatoire n'est pas cessible. Sa seule valeur est donc une valeur d'usage: l'utilisation du magasin pour y exercer un commerce. Ce bail ne fera donc pas partie des actifs de la société.

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Cependant le nouveau contrat de bail signé devra respecter les règles applicables en matière de baux commerciaux. À l'échéance du bail, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d'1 mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux, s'il ne l'a pas fait avant. Si le bailleur ne réagit pas, le locataire resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire bénéficie automatiquement d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

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