[N°646] - 14.- Loge De Concierge. Partie Commune. Partie Privative. — Lit Superposé Pour Ado.Com

Le concierge, aussi connu comme gardien d'immeuble, est un employé qui est directement assigné à son lieu de travail qui se trouve être l'immeuble en question. Celui-ci aura pour fonction première de garder un bâtiment qu'il soit destiné à l'habitation ou à usage professionnel à l'image de locaux ou de dépôts. Nous parlerons ici plus spécifiquement des loges de concierge dans les logements habités et de l'impact et de l'importance de ces endroits dans la valorisation finale du bien. Rôle et utilité des loges de concierge pour les logements Les loges de concierge sont installées dans les bâtiments dans le but de fournir un lieu de travail au gardien qui puisse en même temps lui servir d'habitation étant donné que celui-ci devra y veiller notamment pendant la nuit. Le travail des concierges ne consiste pas seulement dans la protection et le gardiennage du bien, mais aussi dans diverses autres tâches plus ou moins spécifiques au type de lieu. On y notera par exemple: La prise en charge des espaces verts; La distribution du courrier; L'entretien de parties communes; La fermeture des portes.

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Accueil Publications Le licenciement d'un concierge dans un immeuble soumis au statut de la copropriété L'article L 711-1 du code du travail précise: « sont considérées comme concierges, employés d'immeubles ou femme de ménage d'immeubles à usage d'habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l'immeuble à titre d'accessoire à leur contrat de travail, sont chargées d'assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ses fonctions. » Le licenciement du gardien d'immeuble Le licenciement d'un gardien d'immeuble est régi par la convention collective des gardiens d'immeubles du 11 décembre 1979 étendue par arrêté du 15 avril 1981.

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Qui prend l'initiative de licencier le gardien d'immeuble: le syndic ou le syndicat? L'article 31 du décret n° 676223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat des copropriétaires et qu'il fixe leurs conditions de travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale des copropriétaires a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. En effet, le syndicat des copropriétaires est l'employeur du personnel de la copropriété. Il a seul le pouvoir de déterminer le nombre des emplois dévolus à la copropriété. En revanche, le syndic est le chef du personnel de la copropriété. C'est à lui qu'il incombe d'engager et de congédier ce personnel, tout comme il est tenu d'organiser leurs conditions de son travail en définissant notamment leurs tâches et leurs rémunérations. Le pouvoir de licenciement appartient aussi au syndic (Paris, 7 novembre 1979: D 1981. IR. 100), qui peut congédier le gardien même en cas d'opposition de l'Assemblée Générale (cassation civile 3ème 29 octobre 1969) Toutefois, il lui est conseillé, sur ce point, de suivre les directives de l'Assemblée.

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Le concierge est censé notamment « entretenir les parties communes de la maison en état constant de propreté, monter le courrier le matin et le soir… », mais aussi « exécuter les ordres qui lui sont donnés par le syndic dans l'intérêt général de la maison »... Absence d'équivalence Au syndicat, qui objecte que le service de conciergerie sera remplacé sans baisse de qualité par les solutions de substitution qui ont été votées, M. X répond que l'installation de boîtes aux lettres dans le hall n'offre pas un service équivalent à celui du portage du courrier à l'appartement; il ajoute que les tâches de liaison avec le syndic et les entreprises de maintenance, effectuées par le gardien, ne seront plus assurées. Il fait valoir que la suppression du poste porte atteinte à la fois aux modalités de jouissance des parties privatives, mais aussi à la destination de l'immeuble, qui est « un bel immeuble bourgeois de standing », le poste de concierge contribuant à ce standing. Il conclut que la suppression du poste de concierge requiert l'unanimité.

Le 19 novembre 2012, l'assemblée générale des copropriétaires du 241 rue de Tolbiac à Paris v ote la suppression du poste de la concierge, à la majorité des membres représentant les deux-tiers des voix. Pour compenser la perte de ce poste, elle décide d'installer des boîtes aux lettres dans le hall d'entrée, et de recourir à une société extérieure qui se chargera de l'entretien des parties communes.. Le 14 février 2013, M. X, propriétaire d'un lot, assigne le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d'obtenir l'annulation de la résolution. Il invoque l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui, dans sa version applicable au 19 novembre 2012 (loi Boutin), dispose: « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant: f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien, lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

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