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MH: C'était donc le but de cet article. Lorsque l'on envoie un pro forma, cela ne veut pas dire que le pourcentage du taux de rendement interne ou la capitalisation est égale. Nous le calculons avec un taux de qualification, des normalisations, donc tout cela change la donne. Un immeuble qui à 3% de TRI, versus les revenus réels, va peut-être avoir 4% de TRI. JPP: Donc l'immeuble va être plus rentable pour vous qu'aux yeux de la SCHL et c'est un peu normal, car la SCHL est là pour assurer et mitiger les risques. C'est normal qu'il mette des critères plus sévères que la réalité. Le rendement interne va donc être plus faible que la réalité du terrain. Nous avons parlé beaucoup de la SCHL, mais faisons une parenthèse sur le conventionnel. MH: Le RCD en conventionnel va dépendre des banques. Certaines banques vont vouloir aller à 1. 20, 1. Valeur économique schl dollar. 15, 1. 1. C, est là l'importance de négocier son taux et sa valeur économique. Les gens me demandent de leur trouver le meilleur taux, mais ce que je veux entendre est de trouver la meilleure valeur économique.
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Magique me direz vous! Même si vous avez mis 50'000$ de travaux par appartement pour rénover, soit 300'000$ vous aurez quand même crée 1'144'161$ - 300'000$ rénovations = 850'000$ de valeur. 💥 Changez votre manière de calculer 💥 Changez votre perception de l'investissement immobilier 💥 Calculez la valeur potentielle d'un immeuble, 💥 Comprenez les mécanismes de création de valeur 💥 Re-financez vos immeubles en les optimisant 💥 Retirez l'équité crée 💥 Répéter le mécanisme pour acheter de nouveaux immeubles 💣 L'optimisation des plex au commercial ce que le Home Staging est au résidentiel 💣
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5% et pourtant nous n'avons jamais ce montant. Nous sommes toujours plus bas. JPP: Ce qui se passe est que l'on doit prendre les normalisations sur le tableau disponible sur le portail de la SCHL. On doit prendre les dernières années et faire une moyenne. Donc, même si la dernière année a été plus basse, on doit faire une moyenne. MH: Il y a moyen d'aller chercher des virgules, mais à la base on va avertir le client et on verra ce qui va se passer par la suite. Valeur économique schleich. JPP: L'autre poste que l'on normalise est entretien/réparation. On calcule 500$ par portes. Ce qui veut dire que nous ne tenons plus compte des dépenses de déneigements ou de la pelouse. On les laisse à 0, car on normalise à 500$ par logement. L'autre chose que l'on normalise est la gestion. Donc 3% pour les 5-6 logements. Donc même si vous gérez vous-mêmes, que ce n'est pas une compagnie externe qui gère l'immeuble, on va mettre 3% pour 5-6 logements, 4% des revenus pour 7 à 11 et 5% pour 12 et plus. MH: Et lorsque l'on a des électroménagers d'inclus on doit faire une normalisation, ce que je vois souvent ces temps-ci surtout dans la construction neuve pour tenter de louer plus vite, il est important de savoir que cela va affecter le financement à la fin.
Pour un 5=6 logements, on parle d'une normalisation que d'un 7 et plus. On parle aussi d'un ratio de couverture de dette différent. Il va aussi changer au refinancement et à l'achat. C'est quelque chose de majeur, car cela va changer énormément la donne. Si l'on achète un 6 logements avec un ratio de couverture de dette à 1. 1, il faut comprendre que le ratio lors du refinancement est de 1. 2. Ça joue donc quand même pas mal. JPP: Déjà il faut vraiment spécifier que nous avons différents silos. Pour les 5-6 logements c'est un type de normalisation, 7 à 11 un autre et 12 et plus un autre. Donc garder en tête qu'il y a trois types de normalisation. Une chose qui est certaine est que, lorsque c'est en brique et bois, c'est toujours 500$ pour l'entretien et les réparations, peu importe la catégorie. Certains pourraient alors dire qu'ils ont un immeuble en bon état et donc ils planifient moins que ce montant, est-ce que l'on doit prendre ce montant? Valeur économique schl calculateur. MH: Oui, car on doit normaliser. On doit uniformiser le marché donc nous ne voulons pas savoir si vous avez des deals, nous uniformisons à la base et par la suite nous pourrons comparer les dépenses réelles de l'immeuble.
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