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Friday, 16 August 2024

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Concrètement, le bénéficiaire de la promesse s'engage, s'il ne lève pas l'option, à verser une somme d'argent au promettant (généralement 10% du prix). Comme cet engagement est la contrepartie de l'option consentie au bénéficiaire, la promesse de vente devient alors, non plus un contrat unilatéral, mais bel et bien un contrat synallagmatique (il y a bien des obligations réciproques entre le promettant et le bénéficiaire). L'hypothèse de la révocation de la promesse unilatérale de vente par le promettant En ce qui concerne l'hypothèse de la révocation de la promesse par le promettant pendant le délai de l'option, les effets d'une telle révocation sont totalement différents depuis la réforme du droit des contrats opérée par l'ordonnance du 10 février 2016! Avant la réforme, la solution était fondée sur le célèbre arrêt Cruz de 1993 ( Cass. Civ. 3e, 15 déc. Dissertation pacte de préférence et promesse unilatérale de vente sur www. 1993, n° 91-10. 199), selon lequel la rétractation de la promesse par le promettant pendant le délai de l'option consentie au bénéficiaire prive d'effet toute levée postérieure de l'option par le bénéficiaire.

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La promesse d'achat, quant à elle, n'est soumise à aucune condition de forme. 2. - Les accessoires de la promesse unilatérale de vente La promesse est rarement nue: les parties incluent une indemnité d'immobilisation, une condition suspensive ou prévoient une clause de substitution. La loi, en outre, réglemente dans certaines circonstances les stipulations accompagnant les promesses d'achat. L'indemnité d'immobilisation L'indemnité d'immobilisation est la somme que doit le bénéficiaire de l'option en contrepartie de l'engagement ferme que prend le promettant. Dit autrement, elle est « le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse » (Cass. 1ère civ., 5 déc. La promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence dans la vente d'immeuble. 1995, n° 93-19. 874, Bull. civ. I, 452). Son insertion dans la promesse modifie la nature de celle-ci: le contrat n'est plus unilatéral, mais synallagmatique. Et si le montant du dédit est tel que, de fait, le bénéficiaire n'a d'autre choix que de lever l'option, la promesse unilatérale se mue en promesse synallagmatique, et donc en contrat parfait (Cass.

Ainsi, la réforme du droit des contrats a inversé la solution jurisprudentielle de l'arrêt Cruz. Mais il faut préciser que le législateur n'avait abandonné cette jurisprudence que pour l'avenir. A ce titre, les promesses unilatérales de vente conclues avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 restaient soumises à la jurisprudence Cruz. Cela avait notamment été confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt de 2018 (Cass. 3ème, 6 déc. 2018, n° 17-21. La promesse unilatérale de vente - Analyse sectorielle - faitai. 170 et 17-21. 171). Néanmoins, dans un arrêt du 23 juin 2021 (Cass. 3ème, 23 juin 2021, n° 20-17554), la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en affirmant que dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, le promettant « s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ». Ainsi, même pour les promesses conclues avant le 1 er octobre 2016 (date d'entrée en vigueur de la réforme), la rétractation du promettant avant la levée de l'option n'empêche pas le bénéficiaire d'obtenir la réalisation forcée de la vente.