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Saturday, 20 July 2024

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Un investissement locatif traditionnel entraînera une mise de départ de 100% de la valeur du bien avec en retour la perception de loyers, lesquels seront imposés. - Déduction des intérêts d'emprunt Le financement d'un bien en nue-propriété qui est loué permet au nu-propriétaire de déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers. - Faible mise de départ avec effet levier Un investissement en démembrement de propriété permet une mise de départ plus faible qu'un achat immobilier traditionnel. L'acquéreur se crée un patrimoine avec un investissement moindre en achetant par exemple un bien à 60% de sa valeur. En outre, aucune rente n'est à verser auprès de l'usufruitier. Un investissement sûr - Aucun aléa Le nu-propriétaire ne subit pas les aléas que peut connaître tout bailleur, comme les impayés, les changements de locataire ou encore les logements vacants entre deux locations. L'usufruit peut être soit viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint au décès de l'usufruitier (s'il s'agit d'une personne physique), soit à terme, c'est-à-dire qu'il prend fin à une date prévue.

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LE démembrement de propriété Souvent utilisé dans le cadre de donation aux enfants, le démembrement de propriété présente également de nombreux avantages lors d'une vente immobilière. Méconnue, certainement à tort, l'achat en nue-propriété est un investissement immobilier rentable et sûr. Outre les intérêts fiscaux, investir en nue-propriété permet d'éviter certains désagréments pouvant émaner d'un achat traditionnel avec mise en location. Le principe d'un tel investissement est simple. Le nu-propriétaire possède la propriété du bien sans l'usufruit, lequel est temporairement conservé par l'usufruitier. Ce dernier dispose pendant un certain délai du droit d'utiliser le bien ou de le louer. Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. De ce montage découle de nombreux avantages: Un investissement rentable - Fiscalité lors de l'achat Acheter en nue-propriété permet une optimisation fiscale au moment de l'acquisition. En effet, contrairement à une vente ordinaire l'acquéreur payera des frais de mutation uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété.

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Le présent article a pour but de développer ce dernier point, l'achat de biens immobiliers en démembrement de propriété. LE MÉCANISME DE L'ACHAT IMMOBILIER EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ L'achat en démembrement de propriété implique qu'une ou plusieurs personnes achètent l'usufruit et une autre ou plusieurs autres personnes achètent la nue-propriété. Le déroulement de l'acquisition est le même que pour tout acte d'acquisition. La seule particularité est qu'il convient de prévoir dans l'acte les droits et obligations entre l'usufruitier et le nu-propriétaire ainsi que les modalités de répartition des frais liés au bien immobilier acquis. Le prix de vente et les frais seront répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction d'un barème fiscal établi par l'article 669 du Code Général des impôts. Ce barème est basé sur l'âge de l'usufruitier qui permet de déterminer sa part à financer dans le projet immobilier. La participation financière du nu-propriétaire viendra en complément.

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Ainsi pour un bien loué, le loyer revient intégralement au seul usufruitier. Obligation aux charges Le Code civil organise la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier. L'usufruitier est tenu d'entretenir l' immeuble et de payer les charges d'entretiens (travaux d'entretien y compris le ravalement, taxe foncière …). Les grosses réparations sont supportées par le nu-propriétaire (gros murs, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôture en entier). Toutefois il peut être prévu, notamment dans l'acte constitutif du démembrement de propriété ( donation avec réserve d' usufruit), un autre mode de répartition des charges (par exemple faire supporter toutes les charges à l'usufruitier). Démembrement d'actions ou de parts sociales: quelles particularités? Comme en matière immobilière les droits et obligations se répartissent entre usufruitier et nu-propriétaire. Droit de vote il appartient à l'usufruitier pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices; et au nu-propriétaire pour toutes les autres décisions.

La réponse est simple. Puisque, selon la loi, l'usufruitier a le devoir de maintenir le bien en bon état, il doit s'acquitter des frais d'entretien. Mais en cas de gros travaux, c'est au propriétaire des murs de signer le chèque (à moins que l'usufruitier n'ait prévu dans l'acte de donation de les prendre à sa charge). En cas de gros problème affectant la solidité ou l'habitabilité du bien (toiture, chaudière, sanitaires, circuit électrique…), c'est en revanche au propriétaire des murs d'assumer le coût de la remise en état. A moins que l'usufruitier ait prévu dans l'acte de donation que ce soit lui, ce qui est tout à fait possible. Impôts C'est l'occupant des lieux qui paie les taxes locales ainsi que l'impôt sur la fortune immobilière. Comme pour les frais d'entretien courant, l'usufruitier est tenu au paiement des taxes et des impôts locaux afférents au logement dont il a l'usage. La taxe foncière est donc à sa charge (sauf si, comme la loi le permet, le nu-propriétaire choisit de la payer), tout comme la taxe d'habitation s'il n'en est pas exonéré (ce sera le cas dès 2023, concernant les biens occupés à titre de résidence principale, pour tous les contribuables).