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En revanche reste la possibilité d'échapper à la caducité dans le cas où les parties au contrat iraient au-delà et en particulier jusqu'à la manifestation d'une volonté explicite de donner aux règles du lotissement une valeur contractuelle (la condition de la vente dont il est question plus haut). La Cour de cassation a reconnu aux colotis la possibilité de s'imposer contractuellement entre eux les restrictions du droit de propriété édictées par le POS (PLU), et ainsi de donner à ces restrictions un caractère purement contractuel échappant à la règle de caducité de l'article L. 315-2-1 (3e Chambre civ., 21 juin 2000). La conciliation Le Conseil d'État a été amené à concilier un règlement et un plan de lotissement (21 oct. 1977, req. n° 4. 495) et éventuellement un cahier des charges approuvé et un plan d'urbanisme exécutoire, le plus sévère devant prévaloir s'ils sont inconciliables (18 janvier 1974). La caducité du règlementaire L'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme a institué une règle de caducité, évoquée ci-dessus, après dix années des dispositions règlementaires du lotissement dont en premier le règlement, sauf prorogation décidée par les colotis.
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Actualités juridiques Il sera rappelé que le règlement d'un lotissement doit contenir les règles d'urbanismes applicables au secteur et que le cahier des charges, quant à lui, contient les règles contractuelles entre co-lotis. L'article L 442-9 du code de l'urbanisme rappelle que: « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
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La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) a modifié différentes dispositions applicables au régime du lotissement, laissant penser que tant les règlements que les cahiers des charges seraient frappés de caducité, passé un délai de 10 ans suivant l'obtention de l'autorisation de lotir. Rappelons tout d'abord que le règlement du lotissement est opposable aux autorisations d'urbanisme, alors que le cahier des charges est un document purement contractuel, c'est-à-dire qu'il n'a d'effet qu'entre les colotis, et n'est nullement opposable aux demandes de permis de construire. Modifié par l'article 159 de la loi ALUR, l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme comporte à présent, à ses aliénas 1 et 3, une vive contradiction quant à l'éventuelle caducité du cahier des charges d'un lotissement. En effet, le premier aliéna prévoit que: « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ».
Il importe de préciser que si les deux conditions en prérequis de la contestation restent les mêmes, le Conseil d'État ajoute que l'auteur du recours contre une autorisation d'urbanisme doit démontrer son intérêt à agir, et le faire précisément. Autrement dit, si un voisin conteste un projet de construction, il doit apporter une preuve tangible de l'atteinte à ses intérêts. Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE, Avocat, Docteur en Droit,
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