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1993, n. 194. 3ème civ., 2 octobre 2001, n° 00-12. 525. 3èmeciv., 20 mai 2009, n° 07-22. 051, 08-10. 043, 08-10. 495, III, n. 113). C'est le cas si les fondations et le gros œuvre des bâtiments sont indépendants. La séparation par des joints de dilatation doit suffire (Aix-en-Provence, 4ème Ch. A, 20 mai 2005, n° 2005/273, R. G. n° 00/12216. - Aix-en-Provence, 4ème Ch. A, 13 octobre 2006, n° 2006/508, R. : 04/07560. A, 25 mai 2007, n° 2007/263). Un syndicat secondaire ne pourrait, au contraire, être créé par étage ou pour les parties d'un même bâtiment, desservies par un même escalier (Cass. 3èmeciv., 2 octobre 2001, n. 00-12. - Voir, pour des groupes de lots, Paris, 23ème Ch., 11 février 1994, Loyers et coprop. 1994, n. 310. 3èmeciv., 20 mai 2009, précité). 3. - La loi attribue le pouvoir de créer la personne morale nouvelle à une assemblée spéciale des copropriétaires dont les lots comportent les parties privatives qui composent le bâtiment dont la gestion distincte est à organiser. Toutefois, cette assemblée ne semble pas dotée d'un pouvoir exclusif, dont elle ne pourrait être dessaisie à l'avance par convention.
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Détails Création: 17 mars 2019 La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires. Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l'assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
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Bonjour, Je suis propriétaire d'une maison au sein d'une petite copropriété de 14 maisons et de deux petits immeubles. Nous sommes 8 propriétaires de maisons situées en bout de lotissement (donc un peu à part) et nous aimerions créér un syndicat secondaire. Avant cela, j'aimerais avoir qqs informations. Notamment, si ce syndicat secondaire est formé, devrons-nous toujours nous plier aux règles de copropriété du syndicat principal? Par exemple: constructions d'abris de jardins, clôtures, etc... qui ne sont pas autorisés par le règlement principal, pourront-elles être admises si le syndicat secondaire donne lui, son accord à l'unanimité? Plus largement, peut-on faire modifier le règlement principal de la copro suite à une demande qui sera ensuite validée par un votre à l'unanimité (je reprends ici l'exemple des abris de jardins actuellement interdits)? Merci d'avance pour vos réponses.
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Création d'un syndicat secondaire: quelles sont les conditions? Pour la constitution d'un syndicat secondaire, l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 exige la présence de plusieurs bâtiments et la difficulté du juge est de se prononcer sur des éléments essentiellement techniques. En effet, il appartient au juge de vérifier en fonction des circonstances matérielles si le bâtiment concerné est indépendant des autres ( Cass. 3e civ., 26 mai 2016, n° 15-14. 475 et 15-17. 190: JurisData n° 2016-010025; Loyers et copr. 2016, comm. 185, note G. Vigneron. - Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-25. 987: JurisData n° 2016-000429; Loyers et copr. 80, note G. Vigneron). Dans un arrêt du 13 juillet 2018, la Cour de cassation se prononce sur le caractère suffisamment distinct et indépendant de constructions desservies par des équipements ou des aménagements communs autorisant la constitution d'un syndicat secondaire au sens de ces dispositions. Un groupe d'immeubles, soumis au statut de la copropriété, est composé de 7 bâtiments (n° 1 à 7) et d'un garage en sous-sol accessible par 2 rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6.
Dès la constitution du syndicat secondaire, les membres du syndicat secondaire supportent seuls les frais afférents à leur bâtiment, mais ne financeront plus les dépenses inhérentes aux autres bâtiments. Ils continuent toutefois à contribuer au paiement des charges exposées dans l'intérêt de tous les membres du syndicat principal (entretien des espaces verts, gestion des voies privées, d'une chaufferie…). Il est donc nécessaire d'établir une nouvelle répartition des charges qui sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. En l'espèce, le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer. Pour la Haute cour, ces circonstances ne sont pas de nature à caractériser l'existence d'un syndicat secondaire. La création d'un syndicat secondaire doit donc toujours être explicite, que ce soit dans le règlement de copropriété ou dans la décision d'assemblée générale portant sur sa création.
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