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Le passage au réel est beaucoup plus contraignant pour le contribuable mais également beaucoup plus avantageux fiscalement. Il peut permettre, selon les caractéristiques de l'investissement, de ne payer aucun ou très peu d'impôt pendant 8 à 15 ans, tant que les charges et l'amortissement excèdent les revenus. C'est l'un des derniers régimes fiscaux qui permet cela. En revanche, si vous n'êtes pas comptable, vous allez avoir beaucoup de mal à réaliser votre déclaration au réel seul. Comparatif LMP et LMNP, comment choisir ?. Il faut passer par un professionnel type expert-comptable ou par des sites spécialisés comme *. Dans tous les cas, il faut réaliser des simulations pour s'assurer que le régime réel est plus profitable que le micro-BIC. « Le régime micro-BIC retenu d'office pour la première déclaration » En revanche, opter pour le réel plutôt que pour l'abattement forfaitaire engage le propriétaire sur plusieurs années… L'option est bloquée pendant deux ans par l'administration fiscale, contre trois ans pour les revenus fonciers.
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Sur le plan de la fiscalité, des différences notables existent entre la location d'un logement vide et la location d'un logement meublé, avec à chaque fois un choix possible entre deux régimes différents. Guy Hoquet vous explique les différences de fiscalité entre les logements meublés et les logements non meublés. La fiscalité des logements non meublés Les loyers d'une location vide sont considérés par la réglementation comme revenus fonciers, que le logement soit utilisé comme résidence principale ou secondaire par les locataires. Ces revenus sont taxés soit sous le régime réel, soit sous le régime micro-foncier. Location meublée ou parahôtelerie ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux. Le régime micro-foncier concerne les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an (hors charges), et donne droit à un abattement forfaitaire de 30%. Au point de vue fiscal, ils sont ajoutés aux autres revenus pour déterminer la tranche d'imposition. Le régime réel s'applique aux bailleurs dont les revenus fonciers (hors charges) sont supérieurs à 15 000 €, et à ceux ayant des revenus inférieurs, mais qui sont exclus du régime micro-foncier, comme les ménages bénéficiant de dispositifs de défiscalisation immobilière.
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Régime Micro BIC: Ce régime simplifié s'applique lorsque les recettes locatives n'excèdent pas 32 900 € HT par an. Le bailleur bénéficie alors d'un abattement de 50% sur ses revenus. Il ne peut rien déduire d'autre. Régime Réel: Le bailleur peut déduire de ses revenus toutes les charges liées au bien mis en location, qu'il s'agisse des frais d'acquisition (taxes et honoraires), des intérêts d'emprunt, des charges de copropriété, des assurances ou encore des frais liés à l'entretien et aux réparations du logement. Le bailleur peut, en outre, amortir son mobilier et l'essentiel de la valeur du bien, sachant que les amortissements sont reportables sur les années où les charges sont moins élevées. L'investisseur peut donc gommer la plupart de son revenu pendant 20 à 25 ans. Le déficit foncier: En LMNP, le déficit non consolidé au titre d'une année, est reportable sur les revenus provenant de la même activité pendant 10 ans. Location meublée ou vide, quelles différences ? | L'immobilier par SeLoger. En LMP, le déficit s'impute sur le revenu global. Sous ce statut LMP, d'autres avantages fiscaux existent.
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Ainsi, le loueur en meublé professionnel peut être amené à payer de fortes cotisations RSI sur les plus-values à court terme constatées. Réductions d'impôt inexistant Le statut de LMP ne permet en aucun cas de bénéficier des réductions d'impôts au titre des dispositifs d'investissement tel que Censi-Bouvard. Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier, quant à lui, de ces réductions d'impôts qu'à la condition d'avoir réalisé un investissement éligible à la loi Censi-Bouvard. Le LMP et LMNP ont néanmoins deux avantages identiques qui concernent, d'une part, l'amortissement, et d'autre part, les frais de gestion liés à l'adhésion à un centre de gestion agréé. Différence fiscale entre location meuble et non meuble blanc. Amortissement Le premier avantage, et non des moindres, est la possibilité pour le loueur en meublé soumis au régime réel d'amortir les locaux, le matériel et le mobilier. L'amortissement combiné à la déduction des intérêts d'emprunt permet aux investisseurs de ne pas payer d'impôt ou très peu pendant un très grand nombre d'années.
Dans le cadre du statut de LMP, les biens loués sont considérés comme des biens professionnels si le loueur remplit des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu. Pour un exposé plus détaillé des avantages du LMP, nous vous invitons à lire l'article « Comment déclarer les revenus d'une location meublée? ». Les inconvénients du statut LMP par rapport à celui de LMNP sont à la fois d'ordre fiscal et social. Cotisations aux charges sociales (RSI) Depuis le 1er janvier 2012, le LMP est soumis aux charges sociales professionnelles ce qui lui permet de bénéficier d'une couverture maladie et d'une assurance vieillesse. Cependant, la taxation est élevée. Différence fiscale entre location meublée et non meublée pour les vacances. Le revenu net professionnel est taxé à hauteur de 20, 15% à 43, 20% et ce même si le loueur est en déficit. De même, les plus-values à court terme réalisées par les cotisants au régime social des indépendants (RSI) auxquels sont assujettis les loueurs meublés professionnels sont soumises aux cotisations sociales RSI alors même que ces plus-values sont exonérées d'impôts.
Le régime réel s'applique aux revenus fonciers qui excèdent le montant de 15 000 €/an. Vous pouvez également faire le choix de ce régime sous ce seuil, vous ne pourrez alors pas revenir sur cette décision pendant 3 ans. Les charges liées à l'acquisition du revenu (frais de gestion, frais de gardiennage de l'immeuble, travaux d'entretien et d'amélioration…) sont déductibles. BIC Les propriétaires de logements meublés sont fiscalement considérés comme des commerçants. Ils exercent leur activité à titre professionnel ou à titre non professionnel. Pour que l'activité soit considérée comme exercée à titre professionnel, les trois conditions suivantes doivent être remplies: •Au moins un membre du foyer fiscal est enregistré au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel; •Les revenus tirés de la ou des locations doivent excéder 23 000 euros par an; •Les revenus tirés de la ou des locations sont supérieurs aux autres revenus des membres du foyer fiscal. Activité non professionnelle: Les propriétaires de logements meublés non professionnels relèvent du régime micro-BIC ou du régime dit de bénéfice réel.
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