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Un balcon se définit techniquement comme une dalle en saillie sur façade, une dalle étant quant à elle un ouvrage porteur horizontal en béton armé ou précontraint, d'épaisseur faible par rapport à ses autres dimensions, formant en l'occurrence un plancher. Il en résulte que les balcons de la résidence font partie intégrante de l'ossature en béton armé de l'immeuble, puisque leurs dalles ne sont que le prolongement des planchers des appartements, et qu'elles sont indissociablement liées au gros-oeuvre par leur ferraillage. Selon l'art. 4 du règlement de copropriété, sont parties communes les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, l'ossature en maçonnerie ou en béton armé, les ornements de façade, non compris les garde-corps, balustrades, barres d'appui des balcons, balconnets, et terrasses. L'art. 5 du même règlement intègre dans les parties privatives les barres d'appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les balconnets, les terrasses. En l'espèce, la résidence PIERRA MENTA comporte des balcons dont le plancher est en béton armé, et les garde-corps sont en bois.

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Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès sont des parties communes d'une copropriété. © AdobeStock Les parties communes dans une copropriété La loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété rappelle que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Les parties communes sont en principe déterminées dans le règlement de copropriété. A défaut de mention spécifique dans cet acte ou en cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, il convient de se référer à l'article 3 de la loi de 1965 qui liste les parties présumées communes, à savoir: Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès. Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs. Les coffres, gaines et têtes de cheminées. Les locaux des services communs. Les passages et corridors.

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C'est l'argument qui fait craquer bon nombre d'acquéreurs: pouvoir disposer d'un balcon ou d'une terrasse dans leur future habitation. Mais pour petit-déjeuner tranquillement sous les premiers rayons du soleil, mieux vaut au préalable bien s'informer avant d'acheter: l'espace extérieur est-il une partie commune ou une partie privative? Est-il à usage exclusif du copropriétaire? En cas de travaux nécessaire, qui doit les payer? " Le juge de paix en la matière, c'est le règlement de copropriété. Il définit la répartition entre parties communes et parties privatives et peut prévoir d'attribuer la jouissance exclusive d'une partie commune à un copropriétaire ", rappelle Jean-François Buet, président de la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers). Lire le règlement de copropriété Il faut donc impérativement lire le règlement de copropriété avant de signer le compromis de vente et en cas de doute, demander des précisions au syndic de copropriété. Globalement, les copropriétaires doivent s'acquitter de l'entretien, à titre individuel; la copropriété des gros travaux liés à la structure, dont le paiement est assuré par les charges communes. "

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Or, par un arrêt du 17 mars 2016, la cour de cassation a estimé que « l'assemblée générale des copropriétaires (…) avait définitivement décidé de procéder au remplacement des garde-corps, retenu la proposition d'une entreprise (…) et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds relatifs aux travaux selon la clé de répartition des charges générales », si bien « qu'à moins qu'elle ne soit annulée, cette décision s'imposait à tous les copropriétaires », et « les charges étaient dues selon la clé de répartition retenue par elle ». Ainsi, selon la cour de cassation, il importait peu, en l'espèce, que la clé de répartition retenue par l'assemblée générale ait été illégale: dès lors que le procès-verbal de cette assemblée générale n'avait pas été contesté dans le délai légal et qu'il était consécutivement devenu définitif, la résolution votée devait obligatoirement être appliquée. Cette position est conforme à la jurisprudence de la cour de cassation, qui rappelle constamment que les décisions adoptées en assemblée générale (comme d'ailleurs les clauses du règlement de copropriété contraires à des dispositions d'ordre public) sont exécutoires et s'imposent à tous les copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées.

Dès lors, le règlement de copropriété doit s'interpréter en ce que le gros-oeuvre du balcon est une partie commune, les travaux de remise en état de la structure de l'immeuble relevant bien alors des attributions du syndicat des copropriétaires. Les travaux prévus portent bien sur le gros-oeuvre des balcons. En effet, la société FREYSSINET indique dans sa lettre du 12/06/2013 adressée au syndic: « l'état des balcons de la résidence PIERRA MENTA est préoccupant. La carbonatation du béton est telle que les armatures ne sont plus protégées. De ce fait, la corrosion est à un stade avancé et le phénomène va s'amplifier si rien n'est fait rapidement. La proposition que nous avons formulé en répondant à votre consultation vise à purger ce béton pollué et le remplacer par du béton neuf dont le PH élevé garantira la protection des armatures et ainsi la pérennité des parties communes que constituent les balcons ». Aussi, si l'espace occupé par un copropriétaire à l'intérieur du balcon est privatif et si son aménagement et ses garde-corps et balustrades sont des parties privatives, il ne peut en être de même concernant la structure du balcon en béton armé, qui fait partie intégrante de celle de l'immeuble tout entier.

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