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Thursday, 27 June 2024

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Leslie Pinsard 9 avril 2022 Entre le non-paiement des loyers et le risque de dégradation, de nombreux propriétaires craignent de louer leur bien immobilier. Alors pour redynamiser le parc locatif privé, le rapport Nogal a été mis en place. Celui-ci a pour objectif de renforcer la confiance entre les locataires et propriétaires bailleurs. Alors quelles sont les mesures de la loi Nogal? C'est ce que nous allons voir dans cet article. En résumé … Le rapport Nogal propose une multitude de mesures visant à aider les propriétaires à louer en confiance. Parmi les propositions phares, on retient le mandat de gestion qui garantit les loyers impayés, la limitation du nombre de garants, un contrôle du dépôt de garantie, un renforcement de la communication entre les parties, une lutte contre la discrimination et la vétusté des logements. C'est quoi le rapport Nogal? Le rapport Nogal a été mené par Mickaël Nogal, député LREM, dans l'objectif d'aider les propriétaires bailleurs à louer en confiance.

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Elle permet au locataire de faire des choix professionnels atypiques en reprenant le pouvoir et d'éviter les discriminations sur la base de critères devenus obsolètes: le marché du travail de 2019 n'est plus celui de 1989. Nous revendiquons une approche qui vise à redonner plus de liberté au locataire tout en apportant la sécurité et la tranquillité dont les propriétaires ont besoin pour louer en confiance. Locataire et bailleur ne sont pas opposables, chacun doit pouvoir choisir en toute sécurité la solution qui lui correspond le mieux. Olivier Bazin, directeur général adjoint de Youse; Thomas Reynaud, PDG et cofondateur de Garantme; Julien Chenet, PDG et cofondateur de Cautioneo; Matthieu Luneau, PDG et cofondateur de Unkle.

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La question des loyers impayés est en effet au cœur des préoccupations des propriétaires bailleurs. 2. Une garantie pour les loyers impayés Le rapport du député Mickaël Nogal innove par sa proposition de rendre obligatoire une garantie des loyers impayés, qui serait en fait supportée par les intermédiaires professionnels comme les agences immobilières, et qui remplacerait la Garantie des Loyers Impayés, ou GLI, visant à se prémunir face au défaut de paiement. Ce sont les professionnels qui garantiraient donc le versement du loyer au propriétaire à la date convenue, assumant la charge en cas d'impayé ou de retard de paiement. Cette mesure, qui serait obligatoire pour tous les locataires, permettrait en outre de faire baisser le coût de la garantie par rapport à la GLI actuelle, tout en offrant davantage de sécurité pour les bailleurs. 3. Vers la fin des cautions physiques Un autre point fort du rapport défend la suppression de la caution habituellement demandée avant l'entrée dans le logement, qui serait remplacée par une assurance obligatoire.

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Ce chiffre dit quelque chose de la perception que ces derniers ont de l'apport d'un professionnel de l'immobilier. Si ces professionnels veulent se développer, ils doivent donc apporter des services supplémentaires. Un produit tel que celui proposé par CEGC à des administrateurs de biens les replace comme de vrais tiers de confiance, capables de rassurer le propriétaire bailleur, capables de rendre l'accès plus facile au logement à des locataires. C'est donc aux ADB, maintenant, de s'en saisir pour aller chercher des propriétaires qui sont en demande de sécurisation.

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70% des bailleurs interrogés affirment être prêts à passer par des agences immobilières, si elles les sécurisent contre les impayés et les dégradations de leur bien. La sécurisation du dépôt de garantie La restitution du dépôt de garantie est une source fréquente de litiges entre propriétaire et locataire: sa non-restitution est à l'origine de 65% des actions en justice. Le rapport Nogal propose ainsi de confier la protection des dépôts de garantie à un organisme agréé, qui le conservera jusqu'à la fin de la location à la place du bailleur. A la résiliation du bail, l'organisme restituera le dépôt de garantie en accord avec le propriétaire et le locataire. Cette mesure a été rejetée et Mickaël Nogal propose désormais d'inclure dans la Loi le passage obligé par un professionnel de l'immobilier même dans le cas d'une location réalisée entre particuliers. Le locataire peut ainsi avoir confiance en son bailleur jusqu'à la fin de sa location, car il n'est pas en possession de son dépôt de garantie; et le propriétaire pourra disposer des sommes nécessaires au remboursement des loyers impayés ou à la remise en état des lieux si besoin, à la fin du bail.

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Outre le salaire équivalent à trois mois de loyer, il est parfois demandé la présence de deux garants pour pouvoir signer un contrat de bail. Et c'est là que ça coince pour de nombreux locataires. Alors pour faciliter l'accès au logement, le rapport Nogal prévoit l'impossibilité d'exiger plus d'un garant par colocataire. À défaut, le propriétaire qui demande 2, 3 ou 4 garants pour son dossier de location pourrait s'exposer à des sanctions. Vous avez un litige avec votre assureur? À la fin du contrat de bail, le remboursement du dépôt de garantie est source de conflit entre les propriétaires et les locataires. Alors pour éviter les litiges, ce dépôt n'est plus confié au propriétaire bailleur lors de la signature. Ainsi, la somme due est déposée sur un compte séquestre géré par l'administrateur de bien. C'est seulement à la fin du contrat de location que la restitution totale ou partielle est actée. Celle-ci dépendra évidemment d'un accord entre les parties en fonction des éventuelles dégradations du bien au cours de la location.

« Cette sécurisation totale sera rendue possible grâce à la création d'un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les administrateurs de biens. Il intègrera également la prise en charge d'éventuelles dégradations ou des frais de procédure. Les professionnels de l'immobilier apporteront ainsi une véritable valeur ajoutée aux locataires et aux propriétaires », explique Mickaël Nogal. Aujourd'hui, deux tiers des propriétaires gèrent leur location de particulier à particulier, mais selon une étude SeLoger, 70% d'entre eux seraient prêts à passer par un agent immobilier pour gérer leur location. Consigner le dépôt de garantie Autre proposition autour du dépôt de garantie, qui serait à l'origine de 65% des conflits selon le ministère de la Justice. Craignant la non restitution de la somme à la sortie de la location, de nombreux locataires ne paieraient pas le dernier mois de loyer, privant ainsi le propriétaire de toute garantie. Pour mettre un terme à cette méfiance réciproque, le député propose que le locataire confie son dépôt de garantie à un professionnel de l'immobilier, « qui consignera ces fonds et les restituera, à la fin du bail, sur la base d'un accord entre propriétaire et locataire ».