Droit De Préemption Urbain Et Cession De Parts D'Une Société Civile Immobilière : Quand Faut-Il Adresser Une Déclaration D'Intention D'Aliéner ? - Sccv Comptabilité Services: Fidji De Guy Laroche Pas Cher Pour

Initialement, la cession de parts sociales ne pouvait pas donner lieu à une préemption par la commune sauf lorsqu'il s'agissait de droits sociaux de sociétés d'attribution donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeuble ou de sociétés coopératives de construction. Au gré des modifications législatives de l'article L 213-1 du Code de l'Urbanisme, le droit de préemption urbain a été élargi aux cessions de parts sociales de SCI. Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), les cessions de la majorité des parts d'une SCI ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société sont soumises au droit de préemption urbain. Sont donc désormais préemptables par une commune, les cessions, soit de la majorité des parts, c'est-à-dire 50% des parts plus une, soit d'une minorité, si elles conduisent l'acquéreur à détenir la majorité des parts. En étendant le dispositif aux cessions conduisant l'acquéreur à obtenir la majorité des parts, la loi nouvelle a entendu clairement viser le cas de plusieurs cessions consenties simultanément ou successivement au même acquéreur, qu'il soit tiers ou déjà associé.

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Les coassociés doivent accepter l'entrée du nouvel associé dans la société. Une difficulté apparait donc: comment faire coexister le régime du droit de préemption (droit public) avec celui de l'agrément des coassociés (droit privé)? En effet, permettre aux autres associés (non-cédants) de la société de s'opposer à ce que l'entrée du titulaire du droit de préemption qui préempte une majorité des parts sociales de sociétés civiles immobilières, revient à vider substantiellement l'effet du droit de préemption urbain. Il suffirait alors aux associés de refuser l'agrément du nouvel associé (commune ou EPCI qui exerce son droit de préemption) pour s'opposer à la cession des parts sociales et se voir ouvrir un « droit de rachat » du bien préempté. Cette question n'est pas encore réglée par le législateur. Il semblerait logique que cet agrément soit écarté en pareil cas, eu égard à l'exercice d'une prér gative de puissance publique. On constate donc que le droit de préemption urbain appliqué aux cessions de parts sociales de SCI, bien qu'inscrit dans notre législation mériterait d'être adapté et spécifié.

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Ainsi, le rôle du praticien sera de sécuriser l'opération en amont, tant au regard du vendeur que du titulaire du droit de préemption. Afin de sécuriser l'exercice du droit de préemption urbain, le notaire rédacteur de la DIA pourra utilement communiquer en amont, en annexes de la DIA, un certain nombre de documents permettant au titulaire du droit de préemption de s'assurer de la santé financière et patrimoniale de la société civile immobilière (statuts, bilan comptable, nombre de parts sociales cédées, désignation du bien détenu par la société, usage et occupation). LE NOTAIRE RÉDACTEUR DE LA DIA DEVRA DONC OFFRIR AU TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION UNE DOUBLE LECTURE DE L'OPÉRATION: D'une part, au niveau de l'information sur les parts sociales cédées, ainsi que sur la santé financière de la société dans laquelle le titulaire du droit de préemption va devenir associé (bilan comptable, statuts, état des nantissements, certificat de non-faillite). D'autre part, au niveau de la désignation du bien détenu par la société (désignation, usage, occupation, droits réels ou personnels grevant le foncier).

Il ressort de cette jurisprudence qu'une unité foncière se caractérise donc comme un ilot de propriété d'un seul tenant. En premier lieu, le propriétaire doit être unique qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une personne morale de droit privée ou de droit public. Il n'importe guère que cette unité foncière soit constituée d'un terrain en pleine propriété ou d'un terrain en indivision (CE, 26 septembre 1990, Epoux Seguin). Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici). Cabinet AZOULAY AVOCATS Avocats à la Cour 27 bd Malesherbes - 75008 Paris 01 40 39 04 43

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